בעקבות הקורונה: אלו המשקיעים שעושים הון מהשקעות נדל"ן בארצות הברית, כמו ב-2008

"16 שנה אני גר בניו יורק, ועדיין מדבר על בסיס יומי עם משקיעים ישראלים. רבים מהם חיים כבר יותר מעשר שנים בתחושת החמצה", אומר ירון שמש, אחד ממייסדי חברת Prime Equity NYC המתמחה ברכישה, שיקום, בנייה וניהול של נכסים למגורים ונכסים מסחריים הנמצאים במצוקה באזור ניו יורק וניו ג'רזי.

"הם מרגישים שהם פספסו הזדמנות של פעם ב-100 שנה לקנות נדל"ן במחירי רצפה. אני כל הזמן שומע משפטים בסגנון 'אם היינו תופסים את עצמנו בזמן, היינו יכולים להרוויח 50% ויותר תוך כמה שנים'".

כשמביטים על שוק הנדל"ן בארה"ב, מבינים מאיפה נובעת תחושת ההחמצה. בעקבות המשבר הכלכלי הגדול בשנת 2008, הגיעו מחירי הנדל"ן לשפל חסר תקדים, וצנחו בחדות בעשרות אחוזים. עפ"י נתוני חברת המחקר FRED, בינואר 2009 מחירם הממוצע של בתים בארה"ב הגיע לשפל של כ- 245,200 דולר. באוקטובר 2014 המחיר זינק ל- 377,500 דולר, עלייה של כ- 54%. מאז מחירי הנדל"ן המשיכו לטפס. ואז החל משבר הקורונה.

"כיזמי נדל"ן מנוסים, היה לנו ברור שזה רק עניין של זמן שהמחירים יעלו חזרה, במיוחד במרכזים קוסמופוליטיים כמו ניו יורק וניו ג'רזי, שבהם לאורך זמן הביקושים רק הולכים וגדלים. זה מה שאכן קרה: קנינו נכסים במחירי שפל בלב אזורי הביקוש ובאזורים שבהם צפינו עליות מחירים, ולצד עליות המחירים שאפיינו את כל שוק הנדל"ן בשנים שאחרי, ביצענו פעולות השבחה שהעלו עוד יותר את ערך הנכסים שרכשנו.

"כתוצאה מפעולות אלו, אנחנו מעורבים במשך 15 שנה בפרויקטים בשווי כולל של למעלה
מ- 150 מיליון דולר, פרויקטים שהניבו למשקיעים תשואה שנתית ממוצעת בגובה 15%-25%. תשואות אלו מתאפשרות במידה רבה הודות לעובדה שצפינו את ירידות המחירים החדות של מחירי הנדל"ן בשנת 2008 - ופעלנו בהתאם. מי שלא ניצל את ההזדמנות, הולך עם תחושת החמצה עד היום".

"מה שקרה בשנת 2008 הולך לקרות שוב גם ב-2021, ובקנה מידה הרבה יותר גדול. משקיעים שפספסו את הרכבת ב- 2008 מריחים את ההזדמנות החדשה. הם קיבלו הזדמנות שנייה לעלות על הגל, וכבר נערכים להשקיע בנדל"ן בארצות הברית".

"הכלכלה האמריקאית והעולמית ספגה פגיעה ישירה בעקבות הקורונה: לשם המחשה, שיעור האבטלה בארה"ב בעקבות משבר הסאבפריים ב-2008 עמד על שיעור חד-ספרתי, בעוד שבאפריל 2020 הוא נשק ל-15%, עלייה של קרוב ל-50% בשיעור המובטלים. 20 מיליון מובטלים יש כרגע בארה"ב, הרבה יותר מאשר במשבר בשנת 2008. אחת הסיבות לכך היא הפגיעה הישירה בכלכלה ובאנשים שבמשך תקופה ארוכה לא יכלו לעבוד, בשונה מהמשבר ב- 2008 שהיכה בעיקר במערכת הפיננסית".

"עם עשרות מיליוני מובטלים ועם עובדים רבים ששכרם נפגע, מחירי הדירות צפויים לצנוח. גם בגלל שאנשים יצטרכו כסף נזיל ויהיו מוכנים להתגמש במחיר, ובעיקר בגלל שבעקבות המצב הכלכלי, תהיה ירידה חדה בביקושים. בדומה ל- 2008, התרסקות מחירי הנדל"ן יכולה להיות שעתם היפה של משקיעים שיזהו את ההזדמנות הנקרית בדרכם".

"נהפוך הוא. דווקא מי שמשאיר את הכסף בבנק מסכן את הכסף שלו".

"הפדרל ריזרב (הבנק המרכזי של ארה"ב) מציף את השוק בחבילות תמריצים ענקיות בשווי 6 טריליון, וזאת עוד לפני שרואים באופק את סיום המשבר. לשם השוואה, במשבר
ב- 2008 הוזרמו חבילות תמריצים בשווי פחות מטריליון דולר. גם בישראל ובמדינות אחרות הבנקים המרכזיים 'שופכים' כספים ללא הכרה.

במקביל, כל הסימנים מראים שבעוד שנה כבר צפוי להימצא חיסון לקורונה, שיאפשר לכלכלות להתחיל לחזור למסלול. ומה יקרה עם כל הכספים העודפים בשוק? הם יופנו לצריכה, יגרמו לעליות מחירים ולאינפלציה דוהרת.

האינפלציה הדוהרת תגרום לכך שכוח הקנייה של הכסף עלול לצנוח תוך זמן קצר בעשרות אחוזים: המשמעות היא שאותם 1,000 דולר (או שקל) שנמצאים כביכול במקום בטוח - בבנק, יהיו שווים הרבה פחות".

"אל תשאירו את הכסף בבנק. תבצעו פעולות שישמרו על שווי הכסף מפני האינפלציה הצפויה, ואף יגדילו אותו. כמו למשל השקעה בנדל"ן בלב אזורי הביקוש, השקעה שלאורך זמן תמיד מחזירה את עצמה. תראה איך זינקו מחירי הנדל"ן בעשרות אחוזים אחרי המשבר ב- 2008. אנחנו יודעים שמפולת המחירים הולכת להגיע, והיא צפויה ליצור הזדמנויות אפילו יותר קורצות מאלו שצצו ב- 2008".

"את Prime Equity NYC הקמנו 3 שותפים ישראלים: אני, דוד זוארץ ושרון צדוק - כל אחד חולש על תחומי פעילות אחרים, שמובילים למיקסום ההשקעה בנדל"ן בארה"ב. לשלושתנו חזון משותף, שמתעצם בעקבות משבר הקורונה: לאפשר למשקיע הישראלי להגן על ערך הכסף ולייצר דריסת רגל בשוק הנדל"ן האמריקאי, שוק שהולך לייצר הזדמנויות אפילו יותר קורצות מאלו שנוצרו ב- 2008. לשם כך יצרנו מודל השקעה המבוסס על עיקרון הוודאות, עם נכסים המגלמים רווחים גבוהים כבר ממועד הרכישה.

"עיקרון הוודאות היא תפיסה המאפשרת למשקיע לדעת שפוטנציאל הפקת הרווחים היא מקסימלית בהשקעות דרכינו מאשר בהשקעות אחרות, מכיוון שהוא עובד ישירות עם היזם, ללא מתווך באמצע וללא "גזירת קופונים". עיקרון הוודאות מועצם ע"י הניסיון המוכח של Prime Equity NYC בהובלת פרויקטים נדל"ניים וביכולת שלנו לאתר השקעות בנכסי נדל"ן במצוקה, במחירים הנמוכים ב- 50% ויותר ממחירם הריאלי. כל אלו מייצרים וודאות גבוהה למקסום הרווח".

"במקום להשקיע בנכס ספציפי ולשים את כל הביצים בסל אחד, אנחנו מפזרים את כספי המשקיעים בין מגוון השקעות נדל"ן במודל של קרן, ממש כמו אדם שנעזר בחברת השקעות הבונה עבורו תיק השקעות ומנהלת אותו, כך אנחנו משקיעים ומנהלים את כספי המשקיעים בנכסים אשר בחרנו בקפידה.

מעבר לפיזור ההשקעה, מודל הקרן מאפשר לנו לשמור על כספי המשקיעים עד שתגיע ההזדמנות הנכונה ולהסתער במהירות על הדילים הטובים באמת, הדילים שקונים ב- 20-50 סנט על הדולר ונחטפים עוד לפני שהם מגיעים לשוק הרחב.

הדילים האלה הולכים ומתרבים בעקבות משבר הקורונה, ורק זמן תגובה מהיר, לעיתים של ימים בודדים, מאפשר לממש אותם".

"לא רק. קניית נכסים במחירים נמוכים בתקופת הקורונה וניצול הזדמנויות מהיר הם חלק משורה של פעולות שמזניקות את שורת הרווח. כדי לתת דחיפה גדולה יותר למחירי הנכסים, אנחנו רוכשים נכסים שנמצאים במצוקה בלב אזורי הביקוש בניו יורק וניו ג'רזי, בונים ומשביחים אותם. לאחר 3 שנים ממועד ההשקעה המשקיע מקבל את כספו, בתוספת תשואה שנתית משמעותית".

"בעקבות ההצלחה של שתי הקרנות הראשונות של החברה, החלטנו להקים קרן שלישית בהיקף 25 מיליון דולר עם מינימום השקעה של 100 אלף דולר, כדי להיות מוכנים לפיצוץ בועת הנדל"ן שהולכת להגיע בין היתר בשל משבר הקורונה".

"בשונה מחברות רבות שעוסקות בהשקעות נדל"ן, אנחנו לא פועלים על תקן של מתווך. אנחנו לא מעבירים את כספי ההשקעה לגורם שלישי, ליזם או קבלן זר שיכול להיעלם ללא התראה. החברה שלנו היא גם החברה היזמית וגם החברה שמבצעת את פעולות הבינוי וההשבחה עבור המשקיעים, ונמצאת עמם בקשר ישיר. בנוסף, אנחנו משקיעים מכספי החברה בכל פרויקט, ולכן מזמינים אתכם להשקיע רק בפרויקטים שבהם אנחנו מאמינים".

"אל תשבו על הגדר. תבדקו איך אפשר לנצל את ההזדמנויות שנוצרו בעקבות משבר הקורונה. מי יודע אם הזדמנות כזו לרכוש בארה"ב נכסים במחירי רצפה עוד תחזור".

להזדמנויות נדל"ן בארה"ב >>