מהנדס רפאל (רפי) גיל: מדוע רוב המהנדסים לא יאתרו את ליקויי הבניה בדירתכם?

כאשר אתם מזמינים מהנדס מומחה לבדוק את דירתכם החדשה, אתם וודאי מצפים שהוא יאתר את רוב ליקויי הבנייה האמיתיים שנמצאים בה על מנת שתוכלו לפנות לקבלן שיתקן אותם. מסתבר שרוב המהנדסים שתזמינו לבדיקה לא ימצאו את רוב ליקויי הבניה המשמעותיים.

נשמע הזוי? אך זו המציאות.

כאשר אנו כותבים "מהנדסים" במאמר זה, הכוונה למהנדסים, להנדסאים ואדריכלים. מהנדס רפאל (רפי) גיל, עובד כמהנדס מבנים מעל 30 שנה, ומשמש מומחה מטעם שופטי בתי המשפט בישראל, מעל 22 שנה ברציפות.

מהנדס רפאל גיל, בדק עד היום עשרות אלפי דירות, וכמומחה מטעם בתי המשפט בחן אלפי חוות דעת מומחה, שדיירים מגישים במסגרת תביעות ליקויי בנייה. מקריאה של אלפי חוות הדעת, התברר למהנדס רפאל גיל, שרוב חוות הדעת אינן מאתרות את הליקויים האמיתיים, וזאת מ- 5 סיבות עיקריות:

על מנת לכתוב חוות דעת מומחה, חייבים להכיר היטב את החוקים, התקנות והתקנים, ברמת ידע מאוד גבוהה, שכן הדקויות שקיימות במסמכים אלו הן קריטיות, מסביר מהנדס רפאל גיל. במסמכים אלו, ובעיקר בתקנים, נכתב כיצד יש לבצע חלק גדול מהבדיקות של איכות הבנייה.

מסמכים אלו שהם בסיס הידע המקצועי לכתיבת חוות דעת מומחה אינם נלמדים במוסדות להשכלה גבוהה, כמו גם ברוב המכללות המכשירות מהנדסים בישראל. במוסדות אלו יש קורסים בודדים, בדרך כלל שטחיים מאוד, בנושאים אלו. מהנדס שמסיים את הלימודים, ברוב המוסדות האלו, לא נחשף כלל לכל התקנים, החוקים והתקנות העוסקים באיכות הבניה.

מהנדסים רבים חושבים, שלאחר שעבדו בחברות קבלניות, או כמפקחים מספר שנים, הם יכולים לכתוב חוות דעת מומחה, אך חוסר הידע שלהם בתקנים, בתקנות ובחוקים, הוא גדול, שכן הם מעולם לא למדו וקיבלו ידע זה במסגרת פורמאלית. רובם מעולם לא נבחנו, על הידע הזה, ולכן הם בעצמם לא יודעים עד כמה הם חסרי ידע בנושא.

מהנדס רפי (רפאל) גיל מסביר כי לאחר עשרות קורסים וימי עיון שהוא העביר ומעביר בימים אלו למהנדסים בתחום, הסיבה הראשונה היא כאמור שלרוב המהנדסים בתחום חסר ידע. ידע זה של תקנים ותקנות כולל את הידע כיצד יש לבצע את הבדיקות של איכות המבנים והדירות. באותם מסמכים, כתוב מהן הסטיות המותרות, ומהן הסטיות שנחשבות ליקוי, ושאותם יש לתקן. במסמכים אלו מפורט גם סוג הציוד הנדרש לביצוע הבדיקות השונות.

אם מהנדס בודק דירה באמצעות ציוד שהוא אינו הציוד התקני, הנדרש בתקן, הוא אינו יכול להשוות את ערכי המדידה, לערכים הכתובים בתקן, שכן התקן מתייחס לערכים שנמדדו בצורה מסוימת עם ציוד ייעודי, ואם הוא מודד עם ציוד אחר הוא מקבל ערכים אחרים, שאין להם שום קשר לערכים או לסטיות הכתובות בתקן. התוצאה היא שאין קשר בין המדידות שביצעו המהנדסים לנדרש בתקנים.

הסיבה השנייה שלמהנדסים אלו אין את הציוד הנדרש, מסביר מהנדס רפאל גיל, נובעת מהעובדה שבדיקה עם הציוד התקני, ובשיטה שבה התקן דורש שתבוצע הבדיקה פשוט לוקחת להם יותר זמן. מכיוון שזמן זה כסף, ומחיר הבדיקה בדר"כ נמוך, כפי שיוסבר בהמשך, אזי במחיר שבו הם מבצעים את חוות הדעת, הם אינם יכולים להרשות לעצמם לבזבז זמן בביצוע בדיקות על פי התקן ובאמצעות המכשור שבתקן.

הסיבה השלישית לחוסר הציוד היא העובדה שמסורבל להתנייד לדירה הנבדקת עם ציוד. כך למשל על מנת לבדוק שיפועי ריצוף במרפסת, צריך להצטייד בפלס דיגיטאלי שאורכו 2 מטרים. לסחוב ציוד כזה מהרכב לדירה, זה דבר מסורבל, מה עוד שלהרבה מהמהנדסים אין רכב שניתן להכניס אליו ציוד כזה בצורה נוחה. לכן רובם אינם מביאים פלס כזה לבדיקה, וזו רק דוגמא אחת.

הדיירים מזמינים מהנדסים אלו על מנת לבדוק ולאתר את ליקויי הבנייה בדירתם החדשה. הדירה שאותה נדרשים מומחים אלו לבדוק היא דירה שעלותה הממוצעת כ- 1.5 - 3 מיליון שקל. מהנדס רפאל גיל מסביר שכאשר דייר מתקשר למומחה כזה, הוא חושב שככל שיוריד את מחיר בדיקת הדירה, כך הוא ירוויח, שכן הוא לא יצטרך לשלם הרבה לצורך ביצוע בדיקה זו.

האמת היא הפוכה. ככל שבעל הדירה יוריד את עלות הבדיקה, הוא ימצא מהנדסים, ברמה נמוכה, שמוכנים לבצע את הבדיקה בעלויות נמוכות. בנוסף מכיוון שזמן = כסף, ברור שמהנדס כזה, לא ישקיע הרבה זמן בבדיקה זו, שכן על מנת להתפרנס הוא זקוק לבצע כמה עשרות חוות דעת שכאלו בכל חודש.

ככל שזמן הבדיקה יהיה ארוך יותר, כך הסיכוי שהמהנדס ימצא יותר ליקויים משמעותיים גדול יותר ולהפך. לכן הבעיה בנושא זה נובעת בעיקר מבעלי הדירות, שחושבים שככל שעלות הבדיקה נמוכה יותר, הם מצאו דיל טוב יותר. למעשה, מחיר הבדיקה מגוחך לעומת עלות הנכס הנבדק, לכן לא כדאי לחסוך בנושא זה.

הבעיה מחריפה, כאשר בניין שלם, סוגר דיל עם מהנדס כזה, מגיע למחיר נמוך עבור כל דירה, אז כל הדירות סובלות מאותו דיל זול. המהנדס רץ בין הדירות על מנת להשלים עלות של יום עבודה, ואינו ממש בודק את הדירות מתחילתן ועד סופן.

רוב המהנדסים שמגיעים לבדוק את דירתכם, לא מגיעים עם דף נייר חלק ומתחילים לבדוק את הליקויים, מהתחלה לפי סדר מסוים. מהנדס רפאל גיל מסביר כי רובם מגיעים עם פורמטים וטקסטים כתובים מראש, הנמצאים בדפי מאסטר שהם מביאים איתם לבדיקה. מאסטר כזה יכול להופיע גם בטבלט.

העבודה בשיטה זו נעשית בשביל לצמצם את זמן כתיבת הדוח, או על מנת שהמזכירה במשרדו, תוכל לכתוב את חוות הדעת כאשר הוא מציין לה רק את מספור הקטע הרצוי, מתוך האמסטר הקיים . במצב כזה, מנסה המהנדס כל הזמן להתאים את הטקסט שכתוב במאסטר שהביא אתו למצב הקיים בדירה. פעמים רבות המאסטר מתאים, אך לפעמים הוא לא מתאים, ואז או שלא בודקים נושאים מסוימים שאינם קיימים במאסטר, או שמכופפים את הכתוב במאסטר, כך שלבסוף הליקוי שנכתב לא מתאים בדיוק למצב הקיים בדירה.

מהנדס רפי גיל טוען כי הבעיה מחריפה כאשר מהנדס מסוים בודק מספר רב של דירות באותו הבניין. במקרה כזה מהנדס זה יוצר מאסטר ע"י בדיקה של דירה אחת עד שתיים, ואת שאר הדירות הוא בודק לפי הליקויים שמצא ב- 2 הדירות הראשונות, בשיטת העתק הדבק. באופן כזה, ליקויים מיוחדים שנמצאים בדירה זו או אחרת, לא באים לידי ביטוי, שכן הם אינם באותו מאסטר ניבדק.

לפי מהנדס רפאל גיל, שכאמור משמש מומחה מטעם בתי המשפט כבר מעל 22 שנה, כאשר מהנדס בודק דירה וחושש שהמצע הנמצא מתחת לריצוף רטוב, הוא צריך להזמין בדיקת מעבדה, על מנת שתבדוק מה הרטיבות בפועל, ואז הוא יוכל להשוות את הרטיבות הקיימת, לרטיבות הנדרשת על פי התקן. רק לאחר קבלת תוצאות המדידה מהמעבדה יוכל אותו מומחה, להסיק מסקנות לעניין התיקון הנדרש (ככל שנדרש).

לרוב הבודקים אין את המכשור המתאים, לבדיקה תקנית של רטיבות מצע הריצוף, והם מבצעים מדידות שהיו צריכות להתבצע ע"י מעבדה, באמצעות מכשור לא מתאים.

עוד מוסיף מהנדס רפאל גיל כי כאשר דייר מבקש מהמהנדס שבודק בדירתו כי יתייחס גם לטענה שקיים רעש מהדירה מעל, או מצינורות האינסטלציה של הבית המשותף העוברים בדירתו, או כאשר הוא מוטרד מרעש המעלית, חייב אותו מהנדס להסביר לדייר שיש לזמן לדירה מעבדה לבדיקת רעש, כולל מהנדס מומחה לעניין אקוסטיקה, על מנת שיחווה את דעתו בנושא.

לצערנו רוב המהנדסים אינם עושים זאת. הם מתייחסים בחוות דעתם לרעש חריג למרות שאין הם מוסמכים לבצע בדיקות רעש שצריכות להתבצע רק ע"י מעבדות.

מהנדסים אלה אינם מזמנים את המעבדה לצורך ביצוע בדיקות מסוימות, שכן הם מפחדים להודיע למזמיני הבדיקה שעליהם לשלם עלות נוספת לביצוע בדיקות נוספות ע"י מעבדות, שכן הם חוששים שמזמיני הבדיקה לא ייקחו אותם ויעדיפו לקחת מומחה, שכלל אינו מעלה בקשה כזו.

כאשר מהנדס כותב חוות דעת, שהייתה אמורה להתבסס על בדיקות מעבדה, והוא אינו עושה זאת, אזי הרמה של חוות דעתו נמוכה. מתי יגלה מזמין הבדיקה שהמומחה מטעמו לא הזמין מעבדה שאותה נדרש היה להזמין? בדרך כלל לעולם לא. לפעמים לאחר שיקבל את חוות הדעת הנגדית מטעם הקבלן, ולפעמים כאשר הדבר ייכתב ע"י מומחה בית המשפט. בכל המקרים הנ"ל, זה כבר יהיה מאוחר מידי, והוא לא יוכל להוסיף את הבדיקות המעבדתיות החסרות.

מהנדס רפי גיל חוזר ואומר כי לפעמים הנושא אינו בדיקת מעבדה, אלא ביצוע בדיקות בתחומים אחרים שהמהנדס אינו מומחה בהן. כך למשל תחום מיזוג האוויר. רוב המהנדסים המומחים אינם מבינים במיזוג אוויר, ולכן כאשר קיים ליקוי בתחום עליהם לבקש ממזמין הבדיקה לצרף אליהם מומחה נוסף בתחום מיזוג האוויר. צירוף מומחה כזה עולה עוד כסף, ולכן רוב המומחים כלל לא יעלו בפני המזמין דרישה כזו. הם יכתבו איזשהו טקסט לא מחייב על התקלה, מבלי לבחון אותה באמת על מנת לצאת מהעניין. חלקם אפילו יכתבו המלצות שהן אינן נכונות כאילו היו מומחים, למרות שאינם מבינים בתחום.

לכן, בכל מקרה אי הבאת מומחה משנה מתאים או בדיקת מעבדה נדרשת, תפגע בבעל הדירה, ולא תמיד הוא יידע זאת, כי מומחים אלו מתפארים בשלב מתן הצעת המחיר לביצוע חוות הדעת, שהם מבינים בכל התחומים, דבר שכאמור אינו נכון.

אלו הן 5 הסיבות העיקריות מדוע רוב המהנדסים שתזמינו לבדוק את איכות הבניה בדירתכם לא יאתרו את ליקויי הבניה האמיתיים הקיימים בה.

לכן לפני שתשכרו מומחה שייבדוק את איכות הבנייה בדירתכם בידקו שהוא אכן עבר הכשרה מתאימה של מומחה איכות מבנים, שיש לו את כל ציוד המדידה הנדרש, שהוא ישהה מספיק זמן בדירתכם על מנת לבצע בדיקה מקיפה, ואם יצטרך להפעיל מומחים נוספים או בדיקות מעבדה שלא יהסס להגיד לכם.