עוד שנתיים, כולם ירצו לגור פה: הכירו את פלורנטין הבאה של תל אביב

מה משותף לשכונות הניו-יורקיות - קווינס, וויליאמסבורג, צ'לסי, טרייבקה, ברוקלין והארלם? כיום קצת קשה לדמיין זאת, אבל כל אחת מהשכונות הטרנדיות הללו היתה פעם נחשבת מרוחקת, משעממת, מוזנחת אפילו. ואולם, עם ההצטופפות של מרכזי העיר של ניו-יורק, ומתוך ביקוש רב למגורים בקרבת המרכז אך במחירים שפויים, מיליוני צעירים, משפחות וזוגות "זלגו" אל השכונות במעגלים השני והשלישי, שהיו אז לא מוכרות, ונוכחותם שינתה את פני האזורים הללו.

ניו-יורק אינה ייחודית במובן הזה. מספיק להזכיר בזריזות את השכונות במעגלים השני והשלישי ביחס למרכזי הערים בברלין (נויקולן, וודינג, פאנקאו); אמסטרדם (נורד, דימן, ניו-ווסט) לונדון (פקהאם, סטוק ניווינגטון) או מדריד (לבאפיאס, ואלקאס) - המגמה היא עולמית.

מרכזי הערים מוצפים ברוכשים, משקיעים, פעילות עסקית ותיירות, ומחירי הנדל"ן עולים. צעירים בשלב השני של חייהם - משפחות, הורים צעירים, עובדי היי-טק או אמנים בוגרים - מחפשים את אותן שכונות שיעניקו להם את האפשרות לחיות בתוך המרחב האורבני של עיר תוססת וחיה, אך במרחק סביר מהמרכז שמאפשר איכות חיים, שקט, קירבה לכל מה שצריך ואפשרות לקפוץ לדרינק עם חברים בקלות.

יש מי שקורא לתהליך הזה "היפסטרביה" - שילוב המלים היפסטר (Hipster) ופרבר (Suburbia), להדגשת ה"קוליות" ותחושת המגניבות שמביאים איתם אותם דיירים חדשים לשכונות המרוחקות יותר. אחרים יתייחסו לזה כג'נטריפיקציה. רוכשי דירות באותן שכונות כנראה יקראו לתהליך "שיפור איכות החיים" - אך בכל מקרה, זהו הכיוון העירוני שאליו נעות רוב הערים הגדולות בעולם.

גם בתל אביב המגמה דומה, והעוקבים אחרי שוק הנדל"ן בישראל מכירים את הביטוי המקומי של נהירת צעירים שבגרו אל מחוץ מרכז - ולכיוון שכונות המעגל השני. מרכז תל אביב חווה עליות מחירים מטאוריות בשני העשורים החולפים, ועבור רבים דירה באזור, במיוחד לרכישה, אינה בת השגה. כך נולדו הטרנדים הנדל"ניים החדשים - זה היה תור הזהב של שכונות כמו צפון יפו, יד אליהו ופלורנטין.

ברבות השנים, השכונות האלה נהפכו להיפסטרביה שלנו - מברווזון מכוער לברבור יפה תואר. מאזורי תעשייה, מוסכים ושממה אורבנית - לשכונות מגורים מודרניות עם זיקה ללב תל אביב ואוכלוסייה שמתבגרת ונותנת אופי מחודש לשכונה. האנשים שנדדו ממרכז העיר לשוליה, אבל לא רצו לעזוב את העיר אל הכפר.

מי שמכיר את הסיפור של פלורנטין יודע שהשכונה שהשתנתה ללא היכר, והיא מוסיפה להשתנות. באופן אירוני, אחד האפקטים של ההתפתחות המואצת של השכונה, הוא זינוק המחירים בה - ששוב גורם לרוכשים פוטנציאליים לזלוג ממנה לשכונה הבאה.

עבור משקיעים ורוכשים, כדי לזהות מגמות עתידיות לגבי השכונה הנכונה הבאה, הצעד הנכון הוא לפתוח מפה. מעט דרומית לפלורנטין ובצמידות אליה, שוכנת גבעת הרצל - אזור יחסית אנונימי, שגובל ברחובות סלמה, שלבים, דרך בן צבי ואצטדיון הכדורגל בלומפילד.

אנונימי - בינתיים. גבעת הרצל עתידה לקבל בירושה את המאפיינים שהפכו את פלורנטין למרכז החדש של תל אביב. האזור מתפתח, ובמסגרת תוכנית המתאר תא\5000 יהפוך ציר שלבים לרחוב פעיל הכולל חזיתות מסחריות, ולאורכו ייתווספו שטחי מגורים וישולבו גם שטחי משרדים; פארקים וריאות ירוקות מפותחים ומשומרים באזור; התחנה המרכזית הסמוכה תפונה לטובת מתחם עסקים; וכמובן, פלורנטין השכנה תמשיך לפרוח, ולמעשה "תבלע" את גבעת הרצל אל תוך המרחב האורבני שלה.

בלב האזור הזה מוקם פרויקט מגורים חדשני, שמסמן את הדרך לאלה שיבואו בעקבותיו - מיזם תאודור של חברות היזמות LENY, יובלים וסיטי בוי. היזמים כולם בעלי מומחיות לחוויות מגורים אורבניות, זיהוי הזדמנויות בתל אביב וחוש ריח מפותח לאזורים שעתידים להתפתח לכדי מגנט לרוכשים ומשקיעים.

מתחם המגורים-חיים החדשני תאודור הוא לא רק בניין, אלא מחשבה מחודשת על מהות חוויית המגורים. הקומפלקס, שימוקם ממש על רחוב הרצל שמוביל למרכז העיר, יכלול שני בנייני מגורים בתכנון אדריכל העל אילן פיבקו. הם יכללו 160 יחידות דיור בגדלים שונים וחניות פרטיות לדיירים, אבל פה רק מתחילה חוויית המגורים - המתחם מתוכנן להכיל מרחבים ציבוריים נעימים, בתי קפה, מכון כושר וחללי עבודה משותפים, או במילים אחרות, כל מה שצריך כדי לחיות.

כל הסימנים מצביעים על כך שאזור גבעת הרצל הוא המעגל הבא בהתפתחות העירונית של תל אביב. ציר הרצל, שעליו ממוקם המתחם, מתפתח לכדי שדרות תחבורה חכמה, עם שבילי אופניים שמתחברים לרשת העירונית ומנגישים את פלורנטין ומרכז העיר. אזור אצטדיון בלומפילד כבר שודרג וסביבתו עברה מתיחת פנים. רחוב סלמה ישופץ ויחודש. בעקבות תאודור יפותחו באזור בניינים על טהרת עירוב השימושים, שיכללו מגורים, חנויות, בתי קפה, שטחים ירוקים ועוד.

שמו של מתחם תאודור ניתן לו כקריצה לחוזה המדינה ומי שעל שמו קרוי הרחוב הסמוך, בנימין זאב הרצל. נראה שהיזמים, שועלים ותיקים בשוק הנדל"ן התל אביבי, מצליחים לבנות חזון אפשרי למימוש, לפיתוח מרכז העיר עוד דרומה, כמענה על הצורך הדוחק במגורים איכותיים. תאודור הוא החלוץ, ובתוך זמן לא רב, צפויה גבעת הרצל להתפתח לכדי מיני-מרכז עיר, עם לב פועם משלה, ובלי לוותר על החיבור ללב תל אביב, וכן על הקרבה לשוק הפשפשים ולחוף הים.

למידע נוסף על פרויקט תיאודור >>