מור פלד, הנדל"ניסטית שצמחה מאיקאה, הפכה את כל מה שידענו על עולם הנדל"ן ומציעה זווית אחרת לחלוטין על התחום. הכל על הסודות העומדים בלב היכולת לייצר פעם אחר פעם אחר פעם השקעות נדל"ן מבריקות באמצעות פורמולה ממזרית ששינתה את האופן שבו משקיעים חושבים.
בהתנפלות הנוכחית של המשקיעים על שוק הדירות להשקעה בישראל, אנו עדים לתופעה בה כל אחד קורא לעצמו "משקיע" גם אם הנכס שהוא קנה רק מכסה את המשכנתא במקרה הטוב או שהוא מפסיד עליו כסף במקרה הרע. השנה האחרונה בה נכנסה הקורונה לחיינו הביאה משקיעים לתובנה כי לא מספיק רק "לכסות את המשכנתא" ויש צורך במרווח ביטחון נוסף על מנת להתגבר על תקופות בהן הדירה מושכרת בפחות שכר דירה או חס וחלילה ריקה.
למרבה הפליאה אנשים היום משקיעים יותר מחקר שוק ברכישת טלוויזיה, טלפון נייד או נעלי ספורט מאשר שהם משקיעים בלרכוש דירה אותה הם רוכשים בהרבה יותר כסף ויש לה את היכולת להניב להם רווחים משמעותיים ולקדם אותם. דווקא בהשקעה חשובה כל כך הם בוחרים לפעול מאינטואיציה, כתבות מגמתיות בעיתון, לפי מה שחברים שלהם קונים, או, גרוע יותר, רק אומרים (בדיקה קצרה תגלה שאותם חברים לא באמת קנו בעצמם ואין להם מושג על מה הם מדברים).
התוצאה: הם רוכשים דירות שבקושי מכסות את המשכנתא שלקחו כדי לרכוש אותן, התשואות מעליבות וערך הנכס מדשדש במקום. גם עסקה בה הם ימכרו ויצאו ברווח אינה באה בחשבון. מור פלד, מומחית נדל"ן וממציאת שיטת הפורמולה להכפלת שכר הדירה, מנטרלת את המוקש הזה בהצלחה כבר שנים. יצאנו לבדוק איך היא תוקפת את העניין.
מה המנגנון שעומד מאחורי הפורמולה הזו שלך?
"הפורמולה שלי עובדת כי אני בונה עם המשקיעים שלי הצעה לפיה השוכר שיגיע לדירה שלהם יבין שהיא מושלמת עבורו ויהיה מוכן לשלם עבורה שכר דירה גבוה משמעותית ממחיר השוק הנהוג ב"דירות רגילות". אני למעשה מלמדת את המשקיעים שלי איך לבנות ללקוח הסופי שלהם - השוכר, הצעה שהוא לא יוכל לסרב לה".
בשלב הזה מור מחייכת ואומרת לי: "ועכשיו תשאל אותי איך אני יודעת לאיזו דירה השוכר לא יוכל לסרב?"
אז הנה, אני שואל אותך: "אני פשוט שואלת אותו".
לא יכול להיות שזה עד כדי כך זה פשוט?
"בגדול- כן! כמובן שאני מתבססת על ניסיון ארוך שנים בפורמולה הזו ויצרתי תהליך מובנה לבניית תוכנית עסקית מתוקתקת לדירה להשקעה כך שלעולם לא תהיה מופתע או תסגור השקעה לא רווחית לך".
על בסיס מה בנית את השיטה שלך?
"השיטה שלי נבנתה על בסיס סוד הצלחתה של איקאה - החברה המצליחה ביותר לריהוט הבית כבר 75 שנה. השיטה מבוססת על מה שאני קוראת לו "אפקט איקאה"- כשאתה נכנס לחדר של איקאה שתוכנן ועוצב עבורך, אתה פשוט רוצה בו הכל! למה? כי איקאה הבינה מה הצרכים שלך ומה החלומות שלך. היא מבינה את ההרגלים שלך ויודעת לתת לך שורה תחתונה מוכנה וקלה לשימוש. ההיגיון הבריא הזה מיושם גם בעולמות ההשכרה, רק שאנחנו מכנים אותו "אפקט הפורמולה"- אם אתה שוכר בפרופיל הנכון לדירה, אתה נכנס אליה והיא תפורה במיוחד עבורך ועונה על כל הצרכים שלך ומעבר. התוצאה: אתה רוצה לשכור אותה, ומיד!".
מה הקשר שלך לאיקאה?
"בגיל 25 התחלתי לעבוד כמנהלת ההדרכה באיקאה ישראל וזכיתי לעבור הכשרות של החברה המדהימה הזו ב- IKEA BUSINESS COLLEGE בדלפט שבהולנד. התובנה הכי קריטית שלקחתי מאיקאה, והיא סוד הצלחתה של החברה המדהימה הזו כבר למעלה מ-75 שנה: תתמקד בלקוח הסופי שירכוש את המוצרים. תבין אותו לעומק ואז אין סיכוי שלא תמכור לו מוצרים - מעל ומעבר למה שתכנן מלכתחילה.
"לא משנה מי אתה, מה המגדר, הגיל או המצב המשפחתי שלך- כשאתה נכנס לחדר של איקאה שעוצב עבורך ספציפית, אתה תרצה לקנות בו הכל. איך איקאה עושה את זה? איקאה חוקרת מי אתה, מה החלומות שלך, מה אתה רוצה ועל מה אתה מוכן ולא מוכן לשלם. אני לקחתי את התובנות והניסיון של איקאה, התאמתי אותן וישמתי אותן בעולם ההשכרות ארוכות הטווח והתוצאות היו מעל ומעבר למצופה".
מה את מציעה למי שרוצה כעת לרכוש דירה להשקעה?
"אני אתן את הטיפ הכי חשוב והכי קריטי: תבין לעומק מי הולך להשכיר את הדירה בסופו של דבר. אם תמצא תשובות מעולות ומבוססות לזה- עשית 90% מהעבודה. אח"כ תבדוק את היתר- איך לממן, כמה נכון לקחת משכנתא וכדומה".
למי מתאימה השיטה שלך?
"למי שמעוניין לקנות דירה ראשונה להשקעה או למי שכבר קנה דירה ראשונה (למגורים או להשקעה) אבל רוצה עכשיו לקנות דירה להשקעה בצורה מקצועית, חכמה וממוקדת. מי שרוצה ללמוד איך להיכנס לשוק הנדלן בלי תיאוריות ובלי ידע לא רלוונטי, ורק להתמקד במה שחשוב".
למי השיטה לא מתאימה?
"לתיאורטיקנים, למי שמעוניין סתם להרחיב ידע... הרצון להרחיב ידע כבודו במקומו מונח, אבל הפורמולה שלי מדברת אך ורק על תוצאות. זו שיטה שהמטרה שלה היא לצאת עם דירה להשקעה עם תשואה ועליית ערך מעולות בסוף. נקודה. בניגוד לקורסים ותוכניות הכשרה אחרות אני לא חושבת שצריך קורס נדל"ן של כמה חודשים שנותן סקירה מקיפה על שוק הנדלן, עם המון תיאוריות ותיאורי מבני עסקאות שלא רלוונטיות לך כמשקיע. לכן, בזמן שהסטודנטים בקורסים האלה לומדים, המשקיעים שלי רוכשים".
להיכרות מעמיקה יותר אודות הפורמולה כנס לכאן.