נגיף הקורונה גרם בשנה האחרונה לטלטלה וחוסר וודאות מוחלטת במגוון תחומים, ובעיקר בענף הנדל"ן. אך בזמן שלא מעט משקיעים וקונים למטרות מגורים, החליטו לשבת על הגדר ולחכות עד שהמשבר יחלוף, היו כאלו שלא הקשיבו לפרשנים בעיתונים ובאולפנים והחליטו "לצוד" הזדמנויות נדל"ניות. מסתבר, שממש לא חסרות כאלו היום. אחד מאותם "ציידים" הוא נדב סילברה (28) סטודנט למשפטים מרחובות, ועד לאחרונה, אדם ללא שום רקע בנדל"ן שנמצא בדרכו לרכישת דירה שלישית בתוך פחות משנה.
איך הכול התחיל? האם התעניינת לפני בנדל"ן?
לפני שלוש שנים היה לי עסק קטן עם חבר, ופתאום ביום אחד, מבלי לתכנן שום דבר, החלטנו להירשם יחד לקורס יזמות בנדל"ן במכללת פסגות. חשוב לציין שבאותה נקודה לא הבנתי שום דבר בנדל"ן. זה פשוט תחום שכל הזמן "קרץ" לי.
באחת מן הפעמים, הביאו לנו משימת שטח של "חקר שוק". הרעיון היה לנסוע לעיר מסוימת ופשוט לחקור את שוק הנדל"ן שלה - להבין את היתרונות והחסרונות שלו, להיכנס לעיר בכל מיני שעות ביום, להתייעץ עם אנשי מקצוע מקומיים ועוד. המרצה הביא לנו מספר אופציות: חיפה, דימונה, קריית מלאכי, נתיבות וקריית שמונה.
בתור אנשים שאוהבים באופן כללי לטייל, ואם אפשר אז כמה שיותר רחוק, החלטנו לבצע את המשימה בקריית שמונה. היינו היחידים בכיתה למעשה שבחרו בעיר הזו. כחלק מהפרויקט ניתחנו את שוק הנדל"ן בעיר לעומק, ועל הדרך גם טיילנו בצפון.
מה קרה לאחר שסיימתם את הקורס?
אחרי הקורס כולם חזרו לשגרה. שותף שלי פנה לדרך אחרת, ואני ואשתי עמדנו לקראת חתונה. חשבנו לעצמנו, "אוקיי, אז חוץ מלשנות סטטוס בתעודת הזהות מה כדאי לנו לעשות?" ואז הגענו למסקנה שאנחנו צריכים לקחת את ההון עצמי שהיה לנו, יחד עם עוד קצת חסכונות, עזרה מהורים ומתנות מהחתונה ופשוט להשקיע בנדל"ן.
עברה כבר למעלה משנה אחרי שהקורס הסתיים, וידעתי שהיעד הכי נכון עבורי הוא קריית שמונה. שם למעשה התחיל "הרומן" שלי עם העיר. הפעם הבנתי שזו ממש לא משימה בקורס אלא הדבר האמיתי - דירה שהיא באמת שלי. התחלנו לנסוע לקריית שמונה מדי שבוע, למשך כמה חודשים. בכל ביקור הייתי רואה 2-3 דירות, חלקם מצוינות, אך עדיין באותו הזמן זה לא הרגיש לי 100%. ואז בחודש פברואר, רגע לפני התפרצות הקורונה - מצאתי את הדירה הראשונה שלי להשקעה.
ספר קצת על תהליך רכישת הדירה הראשונה
למען האמת, הדירה שקנינו הייתה ממש מכוערת, אבל ידענו שהשילוב של המיקום, הפוטנציאל שלה וההתאמה שלה לקהל היעד אחרי שנשביח אותה יהיה בינגו עבורנו. נכנסנו למו"מ עליה בתחילת הקורונה, ממש לפני הסגר הראשון. באותם ימים, כל השוק נתן "ברקס" בבת אחת. בהתחלה, כמו הרוב, החלטנו להקפיא את התהליך ולראות מה יקרה בהמשך. אחרי חודש, אמרנו לעצמנו "טוב. יהיה חבל לפספס את זה. למרות הקורונה - כדאי לנו לקחת את העסקה".
החתימה על החוזה הייתה כאמור, עם הרבה חששות בגלל הסגר וכל התחזיות האפוקליפטיות על 100,000 מתים וכו'. רכשנו דירת 3 חדרים עם מרפסת שירות במחיר של 450,000 שקל. מדובר בשכונה מצוינת ומבוקשת מאוד בקריית שמונה, סמוך לפארק הזהב. איך שקיבלנו את המפתחות שיפצנו אותה מהיסוד - אינסטלציה, ריצוף, צבע, שירותים, מקלחת, מטבח, פרקט, מזגנים בכל הבית, והכי חשוב - ריהוט. ריהטנו את כל הבית מקצה לקצה מתוך מחשבה שקהל הסטודנטים ממכללת תל חי, לו נרצה להשכיר בהמשך, אוהב להתאכלס בבית מאובזר קומפלט.
הרבה משקיעי נדל"ן דיווחו על ירידה בביקוש לשכירות בערים הסטודנטיאליות. איך אתה חווה את התקופה?
במקומות כמו באר שבע ובחיפה, הלימודים באוניברסיטה הם עיקר העניין. בתל חי לעומת זאת, הלמידה היא פונקציה שולית. הכלים שקיבלתי בקורס הביאו אותי למצב שאני יודע לחקור ולהבין את הצרכים של קהל היעד שלי באופן מדויק. הבנתי עם הזמן שהסטודנטים של תל חי באים לקריית שמונה בשביל להתנתק, לשבת על הנחל או לטייל ביער. הם ימשיכו להגיע לעיר גם אם הלימודים יישארו בזום. האקדמיה מבחינתם היא רק בונוס.
תוך זמן קצר מאוד אחרי שיפוץ הנכס, הכנסתי אליו 2 שוכרים סטודנטים שקיבלו בית מרוהט במרחק נסיעה של 5 דקות מהמכללה ברכב. שני השותפים נמצאים בדירה כבר שנה והם מאוד מרוצים.
מה קרה לאחר רכישת הדירה הראשונה?
נפתח לנו התיאבון ואמרנו "יאללה, נקנה עוד אחת". אחרי חקר שוק משמעותי רכשנו דירה נוספת בקצה השני של העיר. הקנייה הזו הייתה חכמה במיוחד כי הנכס היה כבר משופץ. ממש דירה בהזדמנות. אחרי מו"מ הצלחנו להפחית 10 אחוז מהמחיר ההתחלתי שלה למחיר של 530,000 שקל.
האדם שמכר לנו, השכיר את הדירה עד היום ב-1,600 שקל והתערב אתנו שאין שום סיכוי שנצליח להשכיר אותה ביותר. בהתחלה נלחצתי מהאמירה הזו, אבל עדיין הצלחתי לראות את הפוטנציאל שיש בה. עם מייקאובר שטחי ידעתי שיהיה אפשר להוציא ממנה יותר.
החלטנו להשקיע 20,000 שקל בשיפוץ ומיד לאחר מכן השכרנו אותה ב- 2,500 שקל דמי שכירות. המהלך הזה היה מבחינתי אסמכתא לכך שאני באמת מבין מה אני עושה.
בשורה התחתונה - תקופת הקורונה תרמה להצלחה שלך?
הקורונה לא תרמה ולא פגעה. היא פשוט לא הפריעה. המצב בערים אחרות הביא לנהירה של משקיעים לעיר. זו אלטרנטיבה מדהימה להשקעה בסיטואציה הנוכחית. עם הדיבור על מענק בסה"כ 100,000 על קניית דירה ביישובי עדיפות לאומית, וביניהם קריית שמונה, אני בטוח שזה יהפוך את ההשקעה בעיר לכדאית במיוחד.
מה הם היתרונות לדעתך ברכישת ידע בנדל"ן באמצעות קורס כמו שאתה עשית?
הקורס קודם כל מעניק ביטחון וחושף פינות אפלות בתהליך שאין לך בכלל מושג שהם קיימות. יש כל מיני ניואנסים שצריך לקחת בחשבון בתהליך קניית דירה להשקעה או למגורים והסיכוי לעשות זאת ללא למידה משמעותית בקורס הוא די נמוך. למשל, אף אחד לא ילמד מחוץ לקורס איך בודקים נסח טאבו, אלא ישר ילך לשלם לעו"ד או שמאי שיגידו לו שהמרפסת שהמוכר הציג בפניו היא בכלל לא חוקית.
חייב לציין לטובה את דודו טרזי המרצה שלי בקורס, שהגיש את החומר בצורה מדהימה ומקצועית. דודו נגע בתוכן הרציני והמהותי, ומצד שני הצליח להכניס המון הומור וקלילות למפגשים. שילוב מנצח מבחינתי.
מה אתה עושה בימים אלו?
אני כיום סטודנט למשפטים, ובתור השלמת הכנסה אני ואשתי מעניקים שירות ייעוץ נדל"ן הכולל איתור נכס, ניהול מו"מ, ניהול תהליך השבחה, מציאת שוכרים ועוד. שירות מא' עד ת'. יש לי עכשיו לקוחות שהגיעו לתוצאות אפילו יותר גבוהות ממה שאני הגעתי בעצמי, מכיוון שעם הזמן צברתי עוד ועוד ניסיון ולמדתי טכניקות נוספות.
מה התוכניות שלך להמשך?
יש קורסים כחלק מהתואר במשפטים שלקחתי שמתכתבים ישירות עם ענף הנדל"ן, כמו דיני מקרקעין לדוגמה. אני רואה את עצמי משלב בין האהבה לנדל"ן לבין התואר במשפטים. נכון להיום, זה חלק משמעותי בחיים שלי, אם זה כתחום עיסוק מרכזי או כהשקעה.
אני בהחלט זוקף את זה לטובת הקורס במכללת פסגות, שרק בזכותו הגעתי לנקודה שאני נמצא בה כעת.
לסיכום, מה אתה יכול לומר למי שרוצה ללמוד את התחום?
אני ממליץ באופן כללי לא להתקמצן אף פעם על רכישת ידע. לקנות אייפון ב-4,000 שקל? בעיניי זה לא חכם. לשלם 4,000 שקל על קורס שייתן לך כלים וידע בנושא שמעניין אותך? בהחלט כן. אם יש קורס או הרצאה או סדנה או סמינר, וזה משהו שיכול לשפר אתכם ואת מה שאתם עושים, פשוט לכו על זה. זה פותח עולמות ברמה שאי אפשר לתאר, מניסיון.