על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נרשם ברבעון האחרון של שנת 2020 זינוק של 70 אחוז ברכישת נדל"ן להשקעה. רכישות המשקיעים בחודש פברואר 2021 הסתכמו בגידול של 60% בהשוואה לפברואר אשתקד. בשוק קיימים אפיקי השקעה רבים, השקעות אלטרנטיביות מגוונות, ועם זאת, ליבם של מרבית האנשים נוטה ללכת אחר השקעות בתחום הנדל"ן. המרכז לתכנון פיננסי, המתמחה בהשקעות מגוונות, כולל בעולם נדל"ן, מחזקים את קיומה של המגמה.
ישראל עטיה, מנכ"ל המרכז לתכנון פיננסי, מצביע על מספר גורמים שבגללם עסקאות נדל"ן הן אטרקציה למשקיעים, בפרט בתקופה הנוכחית - מס הרכישה ירד מ-8% ל-5%, והחלטת בנק ישראל להגדיל רכיב מסלול ריבית הפריים לשני שליש מהמשכנתא. בנוסף, לאחרונה פורסם כי בנק ישראל אולי גם עתיד לבטל את הפירעון המוקדם של המשכנתא.
עטיה מוסיף: "תוסיפו את העובדה שהריבית בשפל, ולכן השקעות הנדל"ן מבוקשות מאוד בתקופה זו. בנוסף, העובדות מדברות בעד עצמן - יש מעט התחלות בנייה, שנמוכות מהביקוש בפועל, אין כמעט קרקעות ליזמים. לסיכום, כל הנתונים מצביעים על כך שהנדל"ן כנראה עוד יעלה, ושזו השקעה כדאית מלאה בהזדמנויות".
השקעות פיננסיות ונדל"ן הן מהתמחויות העיקריות של המרכז לתכנון פיננסי, והן מתבצעות בצורה הישירה הקלאסית של רכישת נכס בטאבו להשקעה, או כהשקעה עקיפה כהכנסות פאסיביות באמצעות השקעה בקרנות השקעה באקוויטי בהן המשקיע נכנס כשותף, או קרנות חוב שבהן המשקיע מעניק הלוואה ליזם ויכול להגדיל את הכנסתו באמצעות ריבית חודשית או שנתית המשולמת לו.
כשמדובר בהשקעה הישירה והקלאסית של קניית נכס, מומחי המרכז לתכנון פיננסי מסייעים לקדם רכישת נדל"ן מוצלחת על ידי ליווי רכישה הכולל בניית עסקה כלכלית הוליסטית. "באמצעותנו ניתן לטפל ברבדים המשפטיים, פיננסיים, נדל"ניים תחת מטריה אחת. היתרון שיש לנו שותפים עסקיים מעולם הנדל"ן - המרכז לניהול נדל"ן, כשאנחנו בכובע הפיננסי ומשדרגים את ההשקעה בצורה משמעותית", מסביר עטיה.
הוא מסביר שישנם שני מוקדי רווח, שהן התשואות מהשקעה בנכס - עליית ערך הנכס, והכנסה משכירות. ואז, הוא מצביע על מוקד הרווח השלישי אותו הוא מכנה "גיים צ'יינג'ר", וזו עסקה פיננסית שמקנה רווחים גבוהים מקנייה "רגילה" של דירה. עטיה: "אנחנו עוטפים הכול כעסקה פיננסית ולא רק נדל"ן, מה שהופך אותה לאטרקטיבית משמעותית".
תסביר בבקשה למה הכוונה ב"עיסקה פיננסית"
"השקעה נדל"נית לא מסתכמת ברכישת מבנה, וזהו. מדובר בעסקה פיננסית, שדורשת מעטפת מורכבת ובנייה נכונה של כל התהליך, החל משלב החלטה על הקניה, הרכישה והמימון. היא דורשת מינוף חכם, וניהול תזרים שוטף. אנו דואגים לכל אלו ועוד".
ישראל עטיה, מנכ"ל המרכז לתכנון פיננסי, בהרצאה על השקעות אלטרנטיביות
למה חשוב להיעזר בכם לאיתור נכסים?
"כאשר אנשים רוכשים דירה הם יכולים לקחת עסקה שהיא לא באמת משתלמת. אנחנו נסייע לרוכש במציאת ההשקעה. אנו בקשרים עם יזמים וקבלנים שבונים באזורי ביקוש, במרכז, צפון ודרום. בנוסף אנו מתמחים באיתור מוכרים שהם לא באתרי הקנייה-מכירה הידועים, נכסים במחיר אטרקטיבי ולעיתים מתחת למחיר השוק עם פוטנציאל השבחה, לדוגמה בעקבות רכבת עתידית בקרבת הנכס, מרכז מסחרי חדש שמוקם שם וכו'.
בנוסף, ניתן אפילו היום לרכוש בעסקאות אטרקטיביות בפריפריה דירה להשקעה עד מיליון ש"ח, ואפילו אפשרות לרכוש מגרש במכרזים ממנהל מקרקעי ישראל או גורם פרטי, ודואגים לכל האופרציה שמסביב הכוללת את בניית הנכס, משא ומתן מול קבלנים, ואף ניהול ובנייה עד מפתח".
ולאחר מציאת הנכס העסקה לא הסתיימה וכך גם הליווי. מומחי המרכז לתכנון פיננסי עוזרים בתהליך המימון מול בנקים, עם אפשרות הלוואות גרייס לטווח ארוך, ובנוסף מוצאים מקורות מימון חוץ בנקאיים נוחים, ריביות אטרקטיביות ולעיתים על פי בניית העסקה במינוף בגרייס מלא. בתהליך בניית המימון, שחלקו כולל גם את תכנון המשכנתא במידת הצורך, ייבנה תזרים הכולל המחשה של כל מה שנדרש בהתאמה ללקוח. עטיה: "לעיתים אפשר לרכוש נכס ללא שעבוד בנק עם הלוואות מגופים מוסדיים שלא דורשים שיעבוד".
מהו ההון הנדרש לאפיקי ההשקעה השונים בנדל"ן?
"השקעה בדירה יד שנייה בפריפריה אפשרות למיקום מרכזי בקרבת אוניברסיטה, רכבת וכד', יכול לנוע בטווח כ-500 אלף ש"ח ועד מיליון שקלים. השקעה בדירת יד שנייה באזורי ביקוש במרכז הארץ כ-1.5 מיליון שקלים. מגרשים - החל ממאות אלפי שקלים. קרנות נדל"ן אקוויטי - לרוב החל מ-300 אלף ומעלה. קיימות מספר קרנות חוב - ללא רף כניסה כמעט - 50-100 אלף שקלים".
תן דוגמה לאזורים בהם אתם מתמקדים
"חשוב לציין שאנו מבצעים את הפילוח והמיקוד באמצעות השותפים העסקיים שלנו, 'המרכז לניהול נדלן', אותו מנהל יורם עטיה, שמבצע בנוסף יזמויות להשקעה ולמגורים במגוון אזורים בארץ. אפשר להצביע על עיר בפריפריה הדרומית - אופקים. העיר אופקים עוברת שינוי ומהפכה של ממש, הביקושים למגורים בעיר עולים משנה לשנה בעקבות מספר נקודות: רכבת ישראל, הטבות מס הכנסה, קיצור הנסיעה לבאר שבע על ידי סלילת כביש חדש, שכונות קהילתיות חדשות, וצעירים רבים שפוקדים את העיר.
"עיר נוספת הינה בת ים, שלדעתנו טרם ראינו את הקפיצה המשמעותית בה לעומת ערי חוף אחרות במרכז. ניתן להתרשם מאוד מהשכונה החדשה המוקמת בין בת ים לראשון לציון, 'שכונת פארק הים', שתיהנה בעתיד מהקרבה לרכבת הקלה בנסיעה של מספר דקות לת"א, הקרבה והנגישות לים, פארק שכונתי אקולוגי, תחבורה ומוסדות ציבוריים חדשים וכו'".
מהם הרווחים המוערכים?
"בהשקעה ישירה של רכישת נדל"ן - רווח באחוזים יכול להיות דו ספרתי שנתי ועד הכפלת הון עצמי שנכנס לעסקה, תלוי באופי העסקה והמשקיע וטווח הזמן. בהשקעה פאסיבית של קרן נדל"ן התשואה הינה בהתאם לרווחי הקבלן-יזם, אליו מצטרפים כשותפים להצלחה לאחר מספר שנים כשהפרויקט עומד על תילו.
בהשקעה בארץ, הרווח שקלי ובהשקעה בחו"ל, הרווח במט"ח. בהשקעה של קרנות נדל"ן בחוב, במסגרתה מעניקים הלוואה ליזם, שם מובטחת ריבית נקובה שיכולה להיות חד או דו ספרתית, בהתאם לאופי העסקה, ואם נעשתה בארץ או חו"ל. בהשקעות מסוג זה המשקיעים נהנים מהכנסה פסיבית חודשית או רבעונית, כך שהם יכולים להגדיל את ההכנסה של התא המשפחתי".
המרכז לתכנון פיננסי הוקם לפני כעשור על ידי ישראל עטיה, לשעבר מנהל מכירות בחברת ההשקעות אקסלנס ומשווק פנסיוני בכלל ביטוח, ועל ידי אלעד עטיה, בעברו מנהל הדרכה והכשרה מקצועית של קבוצת כלל ביטוח. המרכז לתכנון פיננסי מעניקים ללקוחות פרטיים, למשפחות עושר, לחברות ועסקים תכנון וליווי פיננסי לאחר בדיקה מקיפה הכוללת פרמטרים רבים.
המרכז עובד עם מעל ל-50 גופים בארץ ובעולם: בנקים, בתי השקעות וחברות ביטוח. מנהלים מעל למאות מיליוני שקלים של אלפי לקוחות מכל הארץ, במגוון תחומי ההשקעות - ניהול פנסיוני, תיקי השקעות, פוליסות חיסכון, איתור כספים אבודים, קופות גמל בתי השקעות וחברות ביטוח, השקעות בנק ופתרונות חוץ בנקאיים, קרנות, וכאמור גם ניהול נדל"ן שזוכה לפופולאריות מתמדת.
עטיה מסכם: "אנחנו בונים תכנית לכל דירה, מגרש, נכס. תוכנית כלכלית נקודתית שבה המשקיע נחשף בצורה שקופה ומלאה לכל העלויות הישירות והעקיפות הכוללות לעיתים תיווך, מס רכישה, התאמות לשיפוצים וכו'. התכנון המקיף נדרש לכל רוכש נכס בין אם להשקעה או למגורים, אנחנו יודעים ודואגים שעסקת הנדל"ן הרגילה תהפוך לעסקה פיננסית משתלמת".
אתר המרכז לתכנון פיננסי
פייסבוק המרכז לתכנון פיננסי
ערוץ יוטיוב המרכז לתכנון פיננסי
*** אין האמור מהווה תחליף לתהליך של שיווק ו/או ייעוץ פנסיוני ו/או ייעוץ מס בידי בעל רישיון מוסמך המתחשב בנתונים ובצרכים האישיים של כל אדם. אין האמור מהווה המלצה לכדאיות השקעה כזו או אחרת. אין האמור משום הבטחת תשואה ותשואות עבר אינן מעידות על תשואות העתיד. האמור כפוף להוראות הדין, הרגולציה ותקנוני קופות הגמל כפי שיהיו מעת לעת.. ט.ל.ח ***
האמור לעיל מובא למטרות אינפורמטיביות וכלליות בלבד ואינו מהווה "ייעוץ השקעות" ו/או "שיווק השקעות" כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995 ו/או תחליף לייעוץ מקצועי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. האמור כולל הערכות, אומדנים ו/או תחזיות, נאסף ו/או מתבסס על מידע ממקורות שונים .אין להסתמך על האמור לצורך קבלת החלטות השקעה ואין לראות בו ייעוץ או המלצה לביצוע פעולה ו/או השקעה כלשהי. משקיעים שיבחרו לפנות לחברות על מנת להשקיע בפרויקט יבחרו במסגרת משא ומתן פרטני ואישי אשר ינוהל על פי סדר פנייתם לחברה. ההשקעה תעשה באמצעות מספר מצומצם של משקיעים כמותר על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ("חוק ניירות ערך") וחוק השקעות משותפות בנאמנות, תשנ"ד-1994 ("חוק השקעות משותפות")". קבלת אשראי מותנית בהגשת בקשה והעמדת האשראי לפי שיקול נותן ההלוואה המוחלט ובכפוף לתנאיה. אי עמידה בפירעון הלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. מתן האשראי ואחוז הריבית לאשראי לפי שיקול דעתם היחיד של נותן האשראי ***