האמת מאחורי הדילים הגרועים שהפסידו לאלפי ישראלים כל כך הרבה כסף

"אתה לא תאמין איזו השקעה גרועה עשיתי. מינפתי את כל החסכונות שלי, קניתי דירה באיזור מתפתח, הבטיחו לי תמ"א והחזר השקעה מטורף! ועכשיו אני תקוע בלי שוכרים... מה לעשות?" מדובר ברוטינה שחוזרת על עצמה ומכניסה ישראלים רבים לתאונה כלכלית. ראיינו את איתי יצחקיאן, רואה חשבון מוסמך והבעלים של חברת INVEX להשקעות נדל"ן חכמות, כדי לנסות ולעשות סדר בבלגן האדיר הזה, שנקרא השקעות נדל"ן...

שאלה מצוינת! השאלה הזו מטרידה משקיעים רבים שמתלבטים, לפעמים גם חיים שלמים, האם כדאי להם לבצע את ההשקעה שלהם היום, או לחכות עד שיקרה משהו בשוק. לשאלה הזו יש תשובה פשוטה הנשענת על מגמות שאנחנו רואים בשוק בשנים האחרונות.

מחירי הנדל"ן בישראל לא מפסיקים לעלות והסיבות לכך מגוונות מאוד. עלייה בביקושים, התחלות בניה מועטות, כסף זול, חשש מאינפלציה ולחצים פסיכולוגים הם רק חלק מהגורמים שמעלים את המחירים באופן קבוע. ולכן, הזמן הכי טוב לרכוש נדל"ן הוא ברגע שאתם מסוגלים לעשות את זה. כאשר מקורות המימון שלכם בתוספת ההון העצמי שלכם מספיקים, כדאי לבצע את ההשקעה הנכונה ולהנות מעליית הערך כמה שיותר מוקדם.

חשוב לומר שאמנם מחירי הנדל"ן בעלייה, אבל זה לא אומר שעסקאות מסוימות לא חוו ירידת ערך- אם מחירי הנדל"ן עלו ב20% בממוצע בחמש שנים האחרונות ואתה רכשת דירה לפני חמש שנים והיום מכרת אותה ב15% רווח אז בעיניים שלי, כיזם וכמשקיע נדל"ן, הפסדת. וכדי להימנע מההפסד המביך הזה, אתה צריך לקבל החלטות נכונות. לכן פיתחתי את שיטת פיתגורס, לביצוע השקעות בטוחות ברמת סיכון נמוכה. ההתמחות שלי היא לייצר את הרווח כבר במעמד הרכישה, עם פוטנציאל לעליית ערך של עשרות אחוזים.

אני יודע שזה עלול להישמע קצת מבטיח מידי, ואנשים אחרים, בעיקר הסקפטים יגידו שאין דבר כזה עסקאות מתחת למחיר השוק. אז חשוב לדעת, עסקאות כאלה בהחלט קיימות וכל מה שצריך לדעת זה איך לאתר אותן. יש נוסחה פשוטה, שאם נפעל בדיוק לפי העקרונות שלה נוכל לבצע השקעות שיחסכו לנו חרדות, תסכול ובעיקר מאות אלפי שקלים.

בתור רואה חשבון אני אדם שמרן מטבעי ובהשקעות שאני מבצע אני לוקח הרבה מקדמי בטיחות ועובד באופן צמוד עם הנוסחה שפתחתי. בעזרת תכנית עסקית מפורטת אני דואג להימנע מטעויות שיעלו לי הרבה מאוד כסף. אז נכון, לפעמים אני מוותר על עסקאות שיכולות להתברר כהצלחה גדולה בעתיד, אך במקומן תמיד מגיעות עסקאות רווחיות לא פחות, שאיתן אני יכול לישון בלילה בשקט ובלי חרדה.

תדמיין טייס שממריא מישראל לארצות הברית ללא תכנית טיסה מסודרת. הוא ממריא מהקרקע ומשייט לו באוויר, מידי פעם מסתכל על לוח המכוונים כדי לוודא שהוא בערך בכיוון ובסופו של דבר במקום לנחות בניו יורק הוא הגיע לבוסטון. הטייס מתוסכל, הנוסעים שאיתו כועסים והמשרה שלו בסכנה ממשית. השקעות נדל"ן נמדדות בצורה זהה - הפער בין השקעה טובה להשקעה כושלת לא נמדד על פי התשואה בלבד.

אמנם, בשתי ההשקעות נרכוש נכס, נחתום על חוזה, נבצע שיפוץ וננסה להכניס שוכרים - ההבדל המהותי ביניהן הוא הדרך אל היעד. כאשר נעבוד עם תכנית עסקית מפורטת ומדויקת, נגיע ליעד שלנו בלי הפתעות, נדע בדיוק מה מחיר הרכישה שאנחנו מוכנים לשלם, מהו תקציב השיפוץ, מה השכירות שנוכל לקבל וכמה כסף אנחנו צופים להרוויח.

אז מה בעצם התכנית העסקית עושה? משרטטת לנו שביל שאנחנו צריכים להיצמד אליו, מאוד פשוט. באמצעות התכנית נוכל לשקלל פרמטרים רבים כמו: תקציב, מיסוי, מימון ומשכנתאות, תזרים, סיכון, משך זמן ההשקעה ועוד פרמטרים אינדיבידואליים לכדי בחירה אחת ספציפית - סוג ההשקעה ואופיה.

אז אתם בטח שואלים את עצמכם: "למה לא לעבוד עם תכנית עסקית מלכתחילה?" תאמינו לי - אין לי מושג למה לא. לאורך השנים פגשתי אנשים שניסו להסביר לי את הטעות שהם עשו בשלל תירוצים כמו "למה בכלל צריך את זה?" "נדל"ן בישראל תמיד עולה" "תהיה פה תמ"א עוד כמה שנים" מה שנקרא גישת ה"יהיה בסדר" הישראלית. אז תנו לי לגלות לכם סוד - עם הגישה הזו לא יהיה בסדר.

כדי למקסם את ההשקעה שלך אתה חייב להכיר היטב את השוק בו אתה מתכוון להשקיע. אני לא מדבר רק על התושבים שחיים בו, על המקצועות שלהם, על האופי שלהם ועל גודל המשפחה. אני מדבר גם על העתיד התכנוני של האזור, על המהלכים האחרונים של הותמ"ל (ועדה שמטרתה להגדיל את היצע הדירות בישראל), על דרכי ההתניידות בו ועל הסיכוי שלך להנות מעליית ערך מהירה. כדי לבחור שוק נכון צריך לדעת איזה מידע אנחנו רוצים למצוא וכיצד ניתן להגיע אליו.
ולא - לקרוא כתבות בעיתונות הכלכלית זה לא פתרון. באופן אישי, אני מעדיף תמיד להתמקד בנתונים ובמספרים, אותם קשה לשנות ולא להסתמך על בעלי אינטרסים שבונים מאות יחידות דיור באזור מסוים ומשקיעים מאות אלפי שקלים ביח"צ.

אם נשאל את המשקיע הממוצע מה הדבר הכי חשוב לעשות לפני שמתחילים להשקיע בנדל"ן בטח נקבל תשובות כמו "לבחור שוק", "לבנות תכנית עסקית", או "להשיג אישור עקרוני למשכנתא"
תכלס, כל התשובות האלה לא נכונות! הדבר הראשון שנעשה לפני שנבצע השקעה הוא לתכנן את היעדים והמטרות שלנו.

מה הכוונה? אני אסביר. לא פעם אני אומר למשקיעים שאני מלווה "כסף הוא לא מטרה". אני מאוד מתחבר למשפט הזה, כסף כשלעצמו הוא לא מטרה אלא אמצעי נהדר להגשים כמעט את כל המטרות והיעדים שלנו בקלות מגוחכת. זה כלל לא משנה אם מדובר על רכישת דירה לילדים, עזרה לקראת החתונה, טיול מסביב לעולם או רכישת רכב חדש. החשיבות היא ב"צביעת" הכסף ובייעודו לדבר ספציפי.

הבנת היעדים והמטרות שלך תוביל אותך לתכנון השקעה שתענה עליהם בצורה מדויקת. לדוגמא, אם אתה יודע שבעוד כחמש-שבע שנים אתה אמור לצאת לפנסיה אחרי 40 שנות עבודה קשות שבמהלכן חסכת והפרשת כספים כל חודש. הפנסיה הצפויה שלך תהיה 6,500 ש"ח בחודש, אך כדי לחיות ברמת החיים אליה התרגלת נדרשים 10,000 ₪ אז ההשקעה שלך צריכה להיות כזו שתייצר לך תזרים של 3,500 ₪ בחודש. לעומת זאת, אם היום יש לך 300,000 ש"ח ובעוד 5 שנים אתה רוצה שיהיו לך 550,000 ש"ח אז תבצע עסקה שתייצר עליית ערך משמעותית ולא מהחזר חודשי קבוע.

אז איפה תכלס כדאי להשקיע? לתשובה הזו, כמו שכבר הצלחת להבין, אין תשובה חד משמעית. התשובה תלויה במטרות שלך, בתקציב שלך, במצב המיסוי שלך ובסיבולת שלך להתמודד עם סיכון.
יכול להיות שהשקעה בישראל רלוונטית עבורך בעקבות הגורמים שציינתי לעיל, ואולי דווקא השקעה בחו"ל תוכל להגשים את החלומות שציירת לעצמך בראש.

אני בטוח שיצא לך לחשוב על השקעת נדל"ן וכל פעם כשחשבת על זה או השתעשעת ברעיון, זנחת אותו מהר מאוד והמשכת הלאה, והמחירים המשיכו לעלות. היום, כאשר מחירי הדיור עולים בקצב המהיר ביותר בהיסטוריה, וכל התערבות בשוק הנדל"ן רק מאיצה את עליית המחירים הפתרון הוא פשוט: לקנות (ועדיף בשוק מוצלח) ולהמתין. לעומת זאת, להמתין מבלי לקנות זו גישה שלא תקדם אותך לשום מקום ותדחוף אותך עמוק עוד יותר אל תוך תחושת ההחמצה והתסכול.

האמת היא, קניית נכס להשקעה היא לא תהליך מסובך, בסך הכל צריך למצוא נכס, לשפץ אותו ולמצוא קונה או שוכר. מה שקשה הוא הבורות והמכשולים, הדברים האלו שלומדים רק מניסיון ויכולים לחסוך המון המון כסף ולחץ נפשי. ולכן יש להשקיע את הזמן בללמוד, לקרוא, לשאול את השאלות הנכונות וכמובן גם לטעות קצת… בסופו של דבר מבינים איך לבצע חקר שוק בצורה הכי טובה כי למצוא את העסקה הנכונה בשבילנו. מוצאים את עורכי הדין, יועצי המשכנתאות, קבלני השיפוצים ושלל בעלי המקצוע שצריך כדי לבצע את העסקאות שאנחנו רוצים. הדבר הכי חשוב הוא להיות מכוונים לעשות את העסקה הראשונה הזאת ולהיות מחויבים לשאיפות שלנו ולמטרות שלנו.

כשהלקוחות שלי פונים אלי ומבקשים ממני לבצע עבורם השקעה, אני לא מוותר על תהליך הלימוד וההכשרה שלהם, גם אם בסופו של דבר אני מתמצת אותו למספר שעות בודדות. כשיש ידע - הפחד נעלם. ולכן הרבה יותר קל לבצע השקעה. בדיוק בגלל זה אני לוקח מאות שעות של עבודה סיזיפית ומתמצת אותן במספר שעות של לימוד ויתר העבודה מתבצעת על ידי ובעזרת הצוות המקצועי שלי. ביכולתנו להעניק מעטפת מלאה למשקיע, החל מבניית תכנית עסקית, יעוץ משכנתאות, ייעוץ מס, ייעוץ משפטי, מחקר שוק, ניהול משא-ומתן, שיפוץ, השכרה ואפילו ניהול של הנכס.

אני לא הייתי בוחר בחברת INVEX כי היא הכשירה כבר מאות משקיעים בארץ ועזרה להם לבצע עסקאות נדל"ן בשווי מאות מליוני שקלים. הייתי בוחר בשירות שלנו כי אנחנו לא מלמדים רק להשקיע בנדל"ן אנחנו גם מספקים את כל המערכת שמאפשרת ללקוח שלנו לעשות זאת. עם קישורים למשרד עורכי דין, רואי חשבון, קבלנים, חברות ניהול נכסים וכל מה שמשקיע נדל"ן מתחיל רק יכול לחלום עליו…. וכולם מקצוענים מהשורה הראשונה.

ב-INVEX יש מגוון רחב של תכניות השקעה המותאמות לקהל הטרוגני של משקיעים, החל מיעדי השקעה בשווי של 300,000 ש"ח לנכס ועד 5 מליון ש"ח, כאשר תכנית ההשקעה נקבעת ומותאמת מראש למשקיע הרלוונטי.

מרגישים שזה הזמן שלכם להשקיע או ללמוד נדל"ן?פרטיי INVEX:

טלפון - 055-7228971

לאתר החברה: https://www.invex.co.il

להדרכות בלייב: https://invex.ravpage.co.il/lastchance

לעמוד הפייסבוק: https://www.facebook.com/invexxfactor