בעוד הכותרות עוסקות במחירי הנדל"ן הגבוהים, משום מה פחות מדברים על גובה ההלוואות שזינק בשנה האחרונה ב- 300 אלף שקלים בממוצע. הווה אומר שאם לפני 2-3 שנים אנשים לקחו משכנתא סביב מיליון שקלים, היום הם זקוקים ל-1.3 מיליון שקלים ואפילו יותר. לדברי ניר עילם, מומחה לייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי: "כיום יותר מתמיד ישנה חשיבות יתרה לתכנון המשכנתא, כיוון שכל טעות בבניית התמהיל מתבטאת בהרבה כסף לאורך השנים. משכנתא של 600 אלף שקלים שונה בהרבה מהממוצע שעומד כיום על 1.3 מיליון שקלים. מלבד זאת, הבנקים נעשים קשוחים יותר מבחינת קריטריונים, ולכן נוטלי משכנתאות צריכים להגיע מוכנים יותר כדי לקבל הלוואה גדולה".
מהם הקריטריונים לקבלת המשכנתא?
יחס החזר מהכנסה פנויה
רוב הבנקים יודעים לתת משכנתא על יחס ההחזר של עד 35% מההכנסה הפנויה, ויש כאלה בנקים שמוכנים גם בגובה של עד 40%. צריך להבין שיחס ההחזר מכיל גם את ההתחייבויות השונות לדוגמה הלוואות קודמות. לדברי ניר עילם, "הבנק בודק את ההכנסות המשותפות נטו של נוטלי המשכנתא, וזאת יחד עם ההלוואות הקיימות, כאשר התנאי לקבלת ההלוואה הוא היחס של ההחזר החודשי מההכנסה הפנויה, ולכן במסגרת ייעוץ משכנתאות אני בונה תמהיל משכנתא מדויק ומחשב את ההחזרים בהתאם להכנסות בני הזוג על מנת להגדיל את הסיכוי לקבלת המשכנתא".
צריך לזכור שאפילו אם הבנק מאשר למשפחה משכנתא בגובה 35-40% מיחס ההכנסה הפנויה, האידיאלי לשלם לא יותר מ-25% מהיחס של ההכנסה המשפחתית. והכי חשוב זה לבנות החזר המתאים למידות התא המשפחתי.
אחוזי מימון
אחוזי המימון הם הסכום שהבנק נותן ביחס לשווי הנכס, כאשר את היתר יש להביא כהון עצמי. הבנק נותן בדירה ראשונה 75% מימון ובדירה שניה עד 50% משכנתא. "חשוב להבין שגם אם אין את כל ההון העצמי, עדיין ישנם פתרונות כמו פניה לגופי מימון כדוגמת חברות ביטוח וגופים פיננסים שיודעים להציע יותר מימון, כיוון שהם לא כפופים להנחיות של בנק ישראל, כך שלעיתים ניתן לקבל הלוואה ממקורות אחרים בתנאים שכמעט משתווים לבנק", מסכם ניר.
מבחינת אחוזי מימון אצל משפרי דיור, כלומר אנשים שיש ברשותם דירה אבל כרגע מעוניינים לחתום על דירה חדשה לדוגמה לרכוש דירה על הנייר, יוכלו לקבל 70% הלוואה. אבל בתנאי שימכרו את הדירה הקיימת בפרק זמן של שנה וחצי.
קריטריונים בהקשר של תעסוקה
ותק תעסוקתי הוא קריטריון שיכול להשפיע על קבלת ההלוואה. לדוגמה, כמה זמן נוטל ההלוואה עובד במקום מסוים או שרק התחיל לעבוד - יש לזה חשיבות באישור המשכנתא. דבר נוסף, עצמאיים - אם העסק חדש ועדיין אין שומת מס, יהיה קשה לקבל משכנתא, כך שאדם זה ממש נמצא בין הכיסאות ולא תמיד זה המצב האידיאלי מבחינת הבנק. "במקרים אלו אני ממליץ להמתין עם רכישת הדירה עד לקבלת שומת מס, כך שנוכל להוכיח לבנק שיש כאן עסק שעובד ולקבל תנאים טובים יותר וגם תהיה לנו אפשרות מיקוח מול הבנק", מסביר ניר.
התנהלות בנקאית תקינה
חשוב להבין שהבנק לוקח סיכון מסוים בעת מתן ההלוואה, ולכן הוא מעוניין לדעת שההתנהלות הבנקאית שלכם תקינה. נתוני בנק ישראל חשופים והבנק בודק את זה. לדוגמה, אם היו הוצאות לפועל, צ'קים חוזרים וכו'. במקרה מסוימים ניתן להוכיח לדוגמה מעידות חד פעמיות, כך שניתן יהיה לאשר את ההלוואה אבל לא בכל בנק, מה שמקטין את יכולת המיקוח מול הבנקים.
גיל הלווים
המשכנתא ניתנת עד גיל 75 ויש כאלה בנקים שנותנים עד גיל 80 ואפילו 85. חשוב לבדוק גם אם הלווים יוכלו לבטח את עצמם בביטוח חיים. לפעמים במצבים האלה אפשר לבקש פטור מביטוח חיים או לשלם מחיר יקר על הביטוח שאולי שווה את מתן ההלוואה.
אפשרות לערבים במידה ולא עומדים בקריטריונים
לעיתים ישנם נוטלי משכנתאות שאינם עומדים בקריטריונים של הבנק, אבל ייתכן שבני משפחתם כן עומדים בהם, ולכן הם יוכלו להיות ערבים עבורם לקבלת ההלוואה. לדברי ניר; "בהנחה ואדם כן יוכל לעמוד בקריטריונים לאחר תקופה מסוימת (שנתיים לפחות), ניתן יהיה להסיר את הערבים כיוון שכיום הוא עומד בקריטריונים".
לסיכום, ככל שהקריטריונים יהיו לטובתכם, כך יכולת המיקוח מול מספר רב של בנקים תהיה טובה יותר. אבל אם לא עומדים בקריטריונים, עדיין אפשר למצוא פתרונות יצירתיים. במהלך ייעוץ משכנתאות על ידי ניר עילם, תקבלו את הייעוץ הנכון מול הבנקים במטרה להגדיל את הסיכוי לקבלת המשכנתא.
לאתר של ניר עילם > https://ne-finance.co.il/
טלפון לייעוץ > 0723340903