המשקיעים שחוזים את הנולד: "מתחמי עירוב השימושים כבר כאן. כדאי למשקיעים להפנים ולפעול"

כחלק מעלייה בשטחי התעסוקה, הנובעת משיקולים כלכליים ומשיקולי פיתוח של הרשויות המקומיות, מסתמנת הזדמנות יוצאת דופן עבור משקיעים ויזמים. רשויות רבות כבר החלו לשלב תכנון ובניית שטחי מגורים בלב אזורי התעסוקה, וכך הפכו מתחמי "עירוב השימושים" לטרנד הנדל"ן הלוהט

בשיתוף החברה למימוש קרקעות
11/01/2022
פרויקט בנייה, תל אביב. ShutterStock
בנייה(צילום: ShutterStock)

מתחמי עירוב שימושים הם המודל החדש והמצליח בעולם, הכובש בסערה גם את ישראל. לאלו שלא מכירים, מתחם עירוב שימושים הוא מתחם הכולל משרדים ומסחר לצד שטחי ומבני מגורים. מטרתו לייצר סביבת מחיה הכוללת עבודה, מגורים ופנאי תחת קורת גג אחת באופן נגיש ובמרחק הליכה מהבית. משקיעים שזיהו את המגמה המתפתחת להגדלת זכויות הבניה במתחמי התעסוקה ולהוספת שטחי מגורים, מיהרו לרכוש קרקעות במתחמים שכאלו, תוך כדי התהליך התכנוני.

כמו בכל עסקת נדל"ן מוצלחת, זיהוי מועד ההשקעה הוא קריטי למיקסום הרווח. מטרת המשקיעים היא לזהות את מתחמי עירוב השימושים טרם אישור תוכניות הבניה וקרוב עד כמה שניתן למועד ההפשרה\שינוי ייעוד. כך יכולים המשקיעים לקנות את הקרקע במחיר נמוך ולהרוויח מעצם אישור התוכנית ומתוספת זכויות הבניה המעלה את ערך הקרקע. כבר דווח כי משקיעים רבים שהספיקו לפעול הכפילו את כספם תוך שנים בודדות.

טוב לדעת (מקודם)

האם בי-קיור לייזר באמת עוזר לכאבי ברכיים? זו האמת

מוגש מטעם בי קיור לייזר

מיקרו דיור במתחמי תעסוקה חדשים

עד היום תוכננו שטחי תעסוקה ושטחי מגורים בנפרד מתוך הנחה כי צריכה להיות הפרדה בין בית לעבודה. כיום, לאור ההתפתחות העירונית, ההחמרה בעומסי התנועה ורצון התושבים לשיפור הנגישות למרכזי העבודה והבילוי, החלו הרשויות לתכנן ולקדם באופן מוגבר מתחמים המשלבים שטחי תעסוקה לצד מגורים.

אזורי המגורים החדשים במתחמי עירוב השימושים כוללים לרוב תוספות של דירות קטנות, הנקראות מיקרו דירות, בגדלים של 45-60 מ"ר. יחידות מיקרו דיור הן יחידות קטנות המיועדות לזוגות צעירים, אנשי הייטק, יחידים ודיירים העובדים במתחמי העסקים. דירות אלו מבוקשות במיוחד וידועות כקלות למכירה והשכרה.

טוב לדיירים, מצוין לעירייה - והרווח של המשקיע

מודל עירוב השימושים הוא WIN-WIN לרשויות, לדיירים ולמשקיעים. מצד אחד, הרשות נהנית מהכנסה נוספת של ארנונה והיטלי השבחה משטחי התעסוקה והמגורים שמתווספים. מצד שני הדיירים נהנים מסביבת חיים שוקקת הפעילה 24/7 בה ניתן לגור, לבלות ולעבוד ממש מתחת לבית. ומצד שלישי נהנים המשקיעים ובעלי הקרקעות אשר מקבלים זכויות בניה נוספות ומרוויחים יותר.

בנימין ברנשטיין, מנכ"ל החברה למימוש קרקעות: " מתחמי עירוב השימושים טומנים בחובם יתרונות ותמריצים רבים עבור כל הגורמים המעורבים. עבור הרשויות לדוגמה, המודל נותן מענה לבעיית הפשיעה באזורי תעסוקה הנותרים שוממים בשעות הערב. שילוב מגורים יוצר תנועה במתחם בכל שעות היממה ופותר את הבעיה" אומר בנימין. פרט ליתרונות הכלכליים המובהקים, הדירות במתחמים אלו נותנות מענה גם למצוקת הדיור הקשה. תוספת של אלפי דירות במתחמי עירוב השימושים מגדילה את היצע הדירות בשוק וממתנת עליות מחירים.

לדברי בנימין: "אם נסתכל מנוקדת המבט של המשקיע, הפוטנציאל הוא גדול במיוחד. כאשר רוכשים את הקרקע תוך כדי התכנון וכאשר הופקדה לה תוכנית מתאר, מתאפשר למשקיע להרוויח מהתקדמות התהליך התכנוני ומעליית ערך עצם אישור תכנית המתאר ותוכנית מפורטת. אם לא די בכך, מתאפשר למשקיע להרוויח גם מתוספת זכויות בניה למשרדים והמרת חלק מהן לזכויות בניה במגורים, אשר שווין גבוה משווי זכויות בניה למשרדים" (על בסיס חוק ההסדרים שאושר). ניתן לראות זאת במספר רב של מתחמי עירוב שימושים שאושרו ע"י רשויות בכל רחבי הארץ.

עירוב שימושים(צילום: יח"צ)

חוק ההסדרים במתחמי תעסוקה - תוספת של אלפי מיקרו דירות

ברקע מחירי הנדל"ן הממשיכים לזנק, מציע חוק ההסדרים פתרון למחסור הדירות בשוק. החוק מאפשר להמיר כשליש משטחי התעסוקה לשטחי מגורים בצורת מיקרו דיור. החוק יסייע בהגדלת היצע הדירות מצד אחד ומאידך ייתן תמריץ ליזמים להגדיל את הזכויות במגרשי התעסוקה. אישור החוק היווה בשורה חשובה עבור משקיעים שהתכוונו ליהנות מתוספת הדירות הצפויה.

מתחם חדש של עירוב שימושים בצמוד לתחנת הרכבת החדשה בבנימינה

בנימינה מסתמנת כיעד הבא לתוספות זכויות בניה ועירוב שימושים. במיוחד לאור המיקום האסטרטגי בסמוך לתחנת הרכבת ועם גישה לכבישים ראשיים ומערכות הסעת המונים. תכנית המתאר שהופקדה מציעה פיתוח אזור תעסוקה חדש (מתחם 10) סביב תחנת הרכבת העוברת ממרכז בנימינה אל צפון מערב בנימינה, בצמוד לכביש 4 ובצמוד לשכונות מגורים חדשות.

בנימינה, הנמצאת בפני פיתוח מואץ, מונה כיום 000,16 תושבים וצפויה להכפיל ואף להגיע לקיבולת של כ- 850,66 תושבים בשנים הבאות. "המושבה בעלת חתך סוציו אקונומי גבוה ומהווה יעד השקעה מעניין, אך את עיקר תשומת הלב תופס פארק העסקים המתוכנן עם פוטנציאל צמיחה ניכר הודות למיקומו הצמוד לתשתיות לאומיות (רכבת) ולכבישי אורך משמעותיים (כביש 4)". ברנשטיין מוסיף כי מניסיונו אחוזי הבניה של 250% (כמו במתחם 10 בבנימינה) אינם נפוצים כיום ברוב הרשויות וצופה שמי שיקנה היום במתחם יזכה להכפיל את זכויות הבניה ולהרוויח בגדול.

החברה למימוש קרקעות, המקדמת את פרויקט "אייקון ביזנס בנימינה" במתחם 10, שיווקה לאחרונה שתי עסקאות מרשימות בעלות אופי דומה באשדוד ובחדרה. באשדוד, בעידוד הרשות המקומית, התקבל אור ירוק להגדיל את זכויות הבניה ביותר מפי 2 ובחדרה מקדמת החברה בשיתוף העירייה פרויקט הכולל 600% בניה אשר מייצג הכפלה של פי 2.5 בזכויות הבניה המקוריות עם תוספת דירות משמעותית ממנה נהנים המשקיעים.

תוך 6 שנים תופשר הקרקע בבנימינה ושוויה יוכפל

לפי חוות דעת שמאי עבור הקרקע בפרויקט ICON ביזנס בבנימינה, קרקע הנרכשת כיום צפויה להיות מופשרת תוך 6-4 שנים ושוויה יוכפל. כך שמסתמנת הזדמנות לרכוש את הקרקע כאשר היא אינה זמינה לבנייה במחיר נמוך. בנוסף, מעריך השמאי כי בניה של 100 מ"ר משרדים צפויה להניב רווח של כ- 0,00025 ₪. זאת מבלי לקחת בחשבון הגדלת זכויות בניה ותוספת מיקרו דיור בפרויקט. ברנשטיין אף מעריך שעם הגדלת הזכויות ותוספת זכויות בניה לעירוב שימושים, הדבר יכפיל את שווי הקרקע פי 3.5-3 משוויה כיום.

מעוניינים לשמוע עוד אודות פרוייקט עירוב השימושים החדש בבנימינה?

השאירו פרטים ונציג מהחברה למימוש קרקעות יחזור אליכם בהקדם.

  • עירוב שימושים
walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully