רונן פרי הינו מהנדס שירות במשך כ-27 שנים בהייטק ובעל תואר ראשון ושני עם התמחות
בממשל ומדיניות ציבורית. הוא סיים לאחרונה את עבודת הדוקטורט שלו בנושא "השפעת המדיניות
הציבורית על מחירי הנדל"ן בישראל". במהלך מחקרו גיבש תכנית יעילה ואפקטיבית להזרמת עשרות אלפי יחידות דיור בשנה לשוק הדיור תוך תמיכה באינטרסים של המדינה, הקבלנים, העיריות וכמובן הקונים, הגדלת היצע הדירות יביא להורדת מחירן ויאפשר לילדיכם להיות בעלי דירה ביתר קלות.
הכירו את - תוכנית "עלמה פלוס 40"
רבים ניסו ונכשלו בהתמודדות עם משבר הדיור המתמשך והמחירים שממשיכים להמריא. רונן פרי הוא
איש שחושב לחלוטין מחוץ לקופסא ומביא לשולחן בעבודת הדוקטורט שלו, רעיון מבריק ומדהים
בפשטותו, שיפתור את המשבר ויזרים עשרות אלפי יחידות דיור חדשות לשוק. כל זה, בלי לפגוע
בבעלי העניין השותפים בתחום. מדובר בתוכנית חדשה בשם "עלמה פלוס 40" . תוכנית שהיא מבחינתו Win-win-win-win "אני מזמין את שר האוצר, שרת הפנים ושר השיכון, שהם הגורמים הממשלתיים שעוסקים ישירות בתחום הנדל"ן, לבחון את התוכנית שלי" מכריז פרי. ביקשנו ממנו שיסביר לנו את פרטי התוכנית:
זה נשמע כמו סוג של נס
"רונן, משהו מסובך? "ממש לא". לפעמים יש פתרונות פשוטים ונגישים לבעיות שנראות בלתי פתירות. מה שאני מציע, זו תכנית שמתאימה את עצמה לכלל האינטרסים של העוסקים בתחום הנדל"ן בלי לפגוע בהם. אני לא לוקח משאבים מהמדינה, מיטיב עם הקונים, לא פוגע בקבלנים ופותר את בעיית
האינטרסים של העיריות."
מה בעצם גורם לטירוף המחירים בשוק הדיור, וכיצד תוכניתך תגרום למיגור העלייה ולהורדת מחירים?
" גורמים רבים, בעיקר גורמים ממשלתיים, משפיעים על מחירי הדיור וגורמים להם לעלות בצורה כל כך
תלולה עד שלא מתאפשר לאזרחים רבים לרכוש דירה או אפילו לשכור דירה. כאשר היצע הדירות נמוך
מהביקוש לדירות מחירי הדיור עולים ולהיפך. מי שבעיקר אחראים על צד ההיצע בשוק הדיור, הם רשות
התיכנון האחראית על קרקעות לצרכי מגורים מסחר ותעסוקה ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) האחראית
על פיתוח הקרקעות. כלומר באפשרותם להסיר חסמי בנייה ומכירת קרקעות (שיווק) ליזמים וקבלנים
שייבנו בהם דירות. התמשכות התיכנון לזמן רב מאוד, גורמת לתכנון מועט מדי של קרקעות לבנייה ולכן גם של מכירה מעטה של קרקעות על ידי רמ"י. כלומר, הסחבת הזו מקטינה את ההיצע הפוטנציאלי של קרקעות לבנייה ולכן מעלה את מחירי הדירות. בנוסף, ברוב המקרים רמ"י מוכרת את הקרקעות במכרז "המרבה במחיר" וזה גורם לעלייה נוספת של מחירי הדירות. כך למעשה, עקב כוחה המונופוליסטי של המדינה בתכנון ומכירת הקרקעות, נוצר כשל שוק של עיכוב והפחתה משמעותית של פיתוח ושיווק הקרקעות. כשל השוק של שיווק מועט של קרקעות לבנייה משפיע גם על הקבלנים שלעיתים מחכים לעליית מחירי הקרקעות והדירות ולכן מעכבים את בניית הדירות וכך
קטן עוד יותר היצע הדירות."
'מחיר למשתכן' של משה כחלון הייתה אפקטיבית?
"תוכנית 'מחיר למשתכן' ששר האוצר כחלון הפעיל החל משנת 2015, ניסתה לשווק קרקעות במחיר אפסי תמורת בניית דירות על ידי הקבלנים במחיר מוזל. המדיניות הציבורית הזו, אכן הביאה להתמתנות משמעותית במחירי הדיור לתקופה מסויימת אבל, היא נכשלה בסופו של דבר, כי ההיצע של הקרקעות לטובת התוכנית היה קטן מדי והתוכנית עסקה גם בהסדרת הביקוש לדירות על-ידי קביעת קבוצת אוכלוסיית זכאית שהייתה קטנה מדי".
אז מה בדיוק אתה מציע?
"ראשית, חשוב לי לציין שהמדינה מחויבת לדאוג לאזרחיה בכלל ולקורת גג בפרט, ובתחום הדיור המדינה לא מקיימת את החוזה הזה עם האזרחים. התוכנית: "עלמה פלוס 40", מותאמת לאינטרסים של כל הצדדים המעורבים: לא לוקחים הכנסות מהמדינה, מקלים על רוכשי הדירות וגם תומכים בקבלנים. התוכנית מעודדת את העיריות לקדם את הבנייה בתחומן כי הן מקבלות הכנסות נוספות (כ-200,000 ש"ח עבור כל דירה הנבנית בתחומן), שמאפשרות להם כספים נוספים לפיתוח העירוני כגון בתי ספר וגנים, קווי ביוב ועוד (כרגע ראשי ערים לא רוצים הוספת דירות ללא תקצוב ראוי להגדלת התשתיות בהתאם)."
הצעד העיקרי שיינקט על פי התוכנית המהפכנית של פרי הוא הוספה אוטומטית של 40% זכויות בניה
מעבר לקיים כיום לכל בניין או פרויקט, בבנייה רגילה ובהתחדשות עירונית . העלאת אחוז זכויות הבנייה תאפשר את הגדלת היצע הדירות , כך שהיצע הדירות יגדל באופן כמעט מיידי ב40- אחוז, זאת תוך שימוש באותה הקרקע וללא צורך כמעט בתכנון ושיווק קרקע ,הליך שנמשך שנים רבות.
הדירות הנוספות שנבנו יתחלקו כך:
• 12.5% לקבלן שזה החזר מלא על העלויות הבניה הנוספת שלו.
• 12.5% לעירייה
• 15% מהדירות תקבל המדינה שתוכל לייעד אותן לדיור ציבורי או כל ייעוד אחר,
תמורת הסכמת המדינה לוותר על המע"מ וזה יוזיל את העסקה לקונים.
יש לציין, שיש חלוקה קצת שונה בין המרכז לפריפריה, בהתאם להבדלי המחירים של הקרקע.
בנוסף היות שהמדינה הינה מונופול בתחום שיווק הקרקעות ותיכנונן, אזי מכירת הקרקעות על ידי
רמ"י תעשה לא בשיטת "המרבה במחיר" אלא על פי המחיר החציוני או המחיר הממוצע.
יתרונות התוכנית:
הקונים כדוגמת זוג צעיר המעוניין לרכוש דירה במיליון שקל, לוקח משכנתא של75% ממחיר הדירה. על פי התוכנית, הזוג יקבל החזר בפועל של המע"מ מהמדינה וכך למעשה תהיה לו הקלה משמעותית
במימון (יכול להגיע ל90% מימון). העירייה: הדירות שמקבלת העירייה יורידו באופן משמעותי את ההתנגדות של העיריות והמועצות המקומיות לתוספות של יחידות דיור בשטחן ויאפשרו להן לממן את כל הוצאות פיתוח. הקבלנים: יקבלו החזר עבור העלויות שלהם בתוספות הבנייה. בטווח הארוך: תהיה בישראל יותר בנייה ויותר תעסוקה לקבלנים. אם כך, התוכנית שאני מציע מגדילה את העוגה לכולם. בינגו.""
מה מקור שם התוכנית "עלמה פלוס 40"
"עלמה זה שמה של הנכדה הקטנה שלי".
רונן פרי - 0544488358
Perry_ronen@walla.co.il