השקעות נדל"ן הן דבר מפחיד. נוסיף לזה את הסיפורים על החבר של החבר ש"נעקץ" בכמה מאות אלפי שקלים וכל הסיפור מקבל משקל רגשי גבוה ומלחיץ מאוד.
מנגד נדל"ן הפך כמעט מילה נרדפת לעושר, וזה כמעט מובן מאליו שאדם מבוסס כלכלית אמור להחזיק נכסים. וכמעט כל מי שהתעניין בהשקעות בחייו יודע שהשקעות בתחום הזה גם נחשבות מהבטוחות שיש. זאת בצירוף העובדה שחלק גדול מהעשירים במדינת ישראל, "התעשרו" בגלל השקעות נדל"ן נכונות.
ונראה שפשוט יש פה איזשהו סוד שעובר לכולנו מתחת לאף.
להשקיע בנדל"ן כולם יכולים. כנראה שגם הרוב ירוויחו בסוף, השאלה היא איך אפשר להרוויח יותר מכולם.
מה נחשבת תשואה שנתית טובה? 3%? 5%? 10%? אולי 20%?
יצאנו לדבר עם רו"ח איתי יצחקיאן, יזם נדל"ן, משקיע סדרתי והבעלים של חברת INVEX אקס פקטור בע"מ. במטרה לנסות להבין קצת יותר על העולם המרתיע הזה ואיך באמת עושים בו כסף.
מה אתה יותר? שונא להפסיד או אוהב להרוויח?
זו השאלה הראשונה שהכתה בי בשיחה שלי עם איתי. השאלה בהתחלה לא הייתה ברורה לי.
מה יותר ירגש וירעיד אותי? לאבד מאתיים אלף ₪ או להרוויח מאתיים אלף ₪?
כשהתמהמהתי בתשובה, איתי ישר עזר לי להבין שמשקיעים קודם כל רוצים "לא להפסיד".
אז איתי, לפני שנצלול למספרים כמו שאתה אוהב, למה זו השאלה הראשונה ששאלת אותי?
אני בנאדם ששונא להפסיד. במיוחד כשזה מגיע להשקעות נדל"ן, קל וחומר כשמדובר בכסף של משקיעים שלי. וכאדם ששונא להפסיד אני צריך לבחור בקפידה יתרה ובזהירות את סוג ההשקעות, מיקומם וכמובן את הסיכונים שיש בעסקה.
אני רואה אותם, את כל סוגי המשקיעים. את החוששים, את האבודים, את הספקנים וגם את הנכווים ברותחין- אלו שכבר ניכוו בהשקעות שלהם.
חלק גדול מהמשקיעים מסתכלים על השקעה מ"החור של הגרוש" ולא מבינים תמיד את ההשלכות ואת הסיכונים שיש בעסקה.
מה הכוונה? אתה אומר שמשקיעים מחפשים את הכאן ועכשיו?
חלק גדול מהמשקיעים לא מסתכלים מספיק לטווח ארוך. זה מתבטא בזה שמשקיעים שיש להם יכולת להשקיע באזור המרכז משקיעים את כספם באזורי פריפריה חסרי מעוף וצמיחה רק בגלל שהתשואה משכירות שם גבוהה יותר. חסרי דירה בעלי הון שמשקיעים בחו"ל רק בגלל שהתשואה השוטפת שם גבוהה יותר אבל שוכחים את שתי הרגליים העיקריות בעסקת נדל"ן: מימון + מיסוי.
התחברתי מאוד למוטו שלך: "המספרים מספרים את סיפור ההשקעה"
זה אכן המוטו שלי בהשקעות נדל"ן ואני מאוד מאמין בזה. כ"פריק" של מספרים וכמובן כרואה חשבון, אני תמיד מנסה למצוא איך המספרים יספרו לי את סיפור ההשקעה, כי אם יש סיפור יפה אבל המספרים לא "עושים שכל" אז זה נחמד לסיפורים וזהו. בסופו של דבר, בהשקעות נדל"ן אנחנו מחפשים להגדיל את ההון העצמי שלנו בצורה יציבה ובטוחה.
מה מבחינתך נחשב להגדיל את ההון העצמי?
תראה, מי שמסתפק בתשואות שנתיות של 3%-5% על ההון העצמי, לשיטתי, אין לו בשביל מה להשקיע בנדל"ן. כמשקיעי נדל"ן, תמיד נחפש את העסקה שתאפשר לנו מקסימום רווחיות במינימום סיכון. אפשר להרוויח תשואות פנומנליות בהשקעות נדל"ן, גם בארץ וגם בחו"ל, השאלה תמיד היא מה רמת הסיכון שיש בעסקה. ההשקעות שאני מאתר למשקיעים שלי ולעצמי כמובן מכוונות להכפלת ההון העצמי תוך 5 שנים, כלומר, כ-20% תשואה בשנה. זה כמובן לא פשוט אבל אפשרי. עם עובדות לא מתווכחים.
במיוחד בימים אלו, בהם המחירים עלו משמעותית והריביות בעלייה, צריך לחפש הזדמנויות בעלות קריטריונים ברורים. אני קורא לזה: "הזהב החדש בנדל"ן"
תשואות גבוהות. איך אתה מגיע לזה ומהו הזהב החדש בנדל"ן בעיניך?
ראשית, צריך להבין שהעסקה חייבת להיות מותאמת למשקיע כמו כפפה ליד. את ההתאמה אנחנו עושים בשלב הראשוני שלנו מול המשקיע. יש לא מעט אלמנטים שקשורים אחד לשני: מטרות ויעדים, מיסוי, מימון, משך זמן ההשקעה ועוד. לא כל עסקה מתאימה לכל משקיע, יש עסקאות שמתאימות לי אבל לך ממש לא, ולהיפך.
הזהב החדש בנדל"ן היא היכולת שלנו להכנס לעסקאות במינימום סיכון ומקסימום רווח וכמובן להרוויח יותר ממה שהרוויח השוק, כי לשיטתי רק ככה מרוויחים באמת.
ולמה אני קורא לזה הזהב החדש?
כי הזהב הישן החליד, השיטות של 2021 לא רלבנטיות עכשיו.
הדרך המוכרת של לקנות נכס ופשוט להרוויח כי "הכל עולה" כבר לא רלבנטית בימים אלו.
צריך להיזהר.
מסכים איתך לגמרי. השוק גבוה מאוד. מהם המרכיבים של "הזהב החדש בנדל"ן?
ישנם 5 מרכיבים עיקריים לאיתור עסקאות הזהב החדש:
1. מעגל קרוב לעיר היקרה ביותר בעולם- תל אביב.
2. עסקאות בעלות פוטנציאל גדול של התחדשות עירונית
3. עסקאות בעלות פוטנציאל תחבורתי כמו הרכבת הקלה.
4. עסקאות בעלות פוטנציאל תכנוני ברמת הרחוב, בניין, דירה.
5. המספרים מספרים את סיפור ההשקעה- שליטה מלאה במספרים, בשוק, בעסקה, בנתוני המאקרו ונתוני המיקרו.
עסקאות הזהב החדש אינן בעלות מתאם מלא למצב שוק הנדל"ן בישראל אלא פועלות לרוב כיחידה עצמאית בלתי תלויה באופן מלא וזה הכוח הגדול והיציבות שאנחנו נותנים למשקיעים שלנו ולנו כמובן.
מה הערך שאתה נותן למשקיעים שאתה גם רואה חשבון גם יזם נדל"ן וגם משקיע?
בשוק של היום לא מספיק רק לקנות נכס בגלל שפעם קנית דירה והרווחת.
בשוק של היום לא מספיק המזל. מה שעבד לך פעם לא בהכרח שיעבוד גם היום.
השוק של היום הוא של מקצוענים. כאלה שמבינים לעומק את המספרים, כאלה שמבינים את היזמות ויודעים לקרוא את המפה, כאלה שעשו עסקה או שתיים או 40 בשנה האחרונה ויודעים לשחק את המשחק.
שוק שמתאים לאלה שמבינים שהשוק של היום הוא לא השוק של האתמול.
אז אתה בעצם מאפשר למשקיע הפשוט שלא מומחה בנדל"ן לייצר עסקאות ברמת יזם?
בדיוק. אנחנו מלווים את המשקיע כאילו זו עסקה שאני מחפש לעצמי או למישהו מהמשפחה שלי.
מוצאים לו עסקה שרוב הסיכויים לא היה מאתר בעצמו וחוסכים לו המון כסף בדרך לאור הניסיון, הקשרים וההיכרות שלנו בשווקים השונים.
צריך לומר, שזה לא סוד שלא פשוט לאתר היום עסקאות נדל"ן, כסף זה לא הבעיה, להמון משקיעים יש כסף, יש בשוק יותר כסף מעסקאות, זה גם מה שקורה אצלנו בחברה, ולכן חשוב לנו יותר לעבוד עם משקיעים רלבנטיים ונכונים כדי לאתר להם עסקה מושלמת בסבלנות הנדרשת.
נשמע שעשיתם ב- INVEX לא מעט עסקאות וניצלתם כמו שצריך את משבר הקורונה?
זו הייתה (ועדיין) תקופה מעניינת במיוחד. אין ספק שקראנו נכון את המפה.
נכנסו למגוון רחב של עסקאות יחד עם המשקיעים.
זכינו במכרזים של רמ"י במגרשים לצמודי קרקע באזור המרכז, רכשנו בניינים ועשרות דירות בפריסייל, רכשנו עשרות דירות שנמצאות בהליכי התחדשות עירונית, נכנסו כיזמים לפרויקטים של הריסה ובנייה באזור המרכז שמתקדמים כעת להגשת בקשה להיתר לאחר החתמת הדיירים ועוד לא מעט פרויקטים והשקעות בדרך.
אין ספק שהולך להיות מעניין.
אם אבקש מהמשקיעים שלך לתמצת לי את איתי יצחקיאן במשפט אחד- מה הם יגידו?
לפני שמשקיעים שלי רוצים להכנס איתי לעסקה, אני מפציר בהם לדבר עם משקיעים שכבר עשו איתי עסקאות. יש כאלה שכבר בעסקה החמישית איתי. זה חשוב לי יותר מהם. חשוב לי שיהיה אמון בתהליך, כי בלי אמון אי אפשר לעשות כלום. וזה מה שהמשקיעים שלי היו אומרים: "אני סומך עליו ברמה שימצא לי עסקה שהיה מוצא בשבילו או בשביל מישהו מהמשפחה שלו" וזו האמת.
אגב, זו הסיבה שלוקח לנו בחברה לפעמים כמה חודשים טובים לאתר עסקה למשקיע, כי מעט נכסים עוברים את המסננת שלי.
אוקיי אז מה הצעד הראשון בעצם? איך נכנסים להשקעה?
מי שחדש בעולם הזה, או אפילו מי שיצא לו להתעניין בעבר וגם להשקיע
הייתי ממליץ לו להירשם להדרכה הקרובה שלנו, בה אני מספר יותר על השיטה שלי,
"שיטת פיתגורס" אני קורא לה.
על דרכי היישום שלה וכמובן גם על התוצאות של הלקוחות שלנו.
להדרכה
לאתר