אז אחת ולתמיד: מה עדיף - לקנות דירה יד שניה או דירה ישירות מקבלן?
מחירי הנדלן ממשיכים להאמיר ולטפס, כששני הרבעונים האחרונים ממשיכים את המגמה. בחודשים מרץ - אפריל 2022, נרשמה עליה מתונה במחירי עסקאות הנדל"ן וזאת לעומת פברואר - מרץ של אותה שנה, כך לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. זאת ועוד, מחירי הדירות החדשות לעומת מחירי הדירות הכלליות (יד שניה) עלו משמעותית, כשנרשמה עליה של 21.8% במחירי הדירות החדשות לעומת המחירים של השנה שעברה.
מסיכום נתוני 2021 של הלמ"ס אודות כמות הבנייה של דירות חדשות בקריות, עולה כי קרית ביאליק היא שיאנית הבנייה עם 580 היתרים, זאת לעומת קרית מוצקין, שם נרשמו רק 178 התחלות בנייה לאורך השנה. ביניהן נמצאות גם קרית ים וקרית אתא.
אזור חיפה הוא בין שלושת הערים המובילות ברכישות משקיעים בהשוואה של חודש אפריל בין 2021 לשנת 2022, כך לפי אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר. באזור חיפה מספר העסקאות של רכישת דירות יד שניה נותר די זהה לשנה שעברה, וזאת בניגוד לירידות החדות שנרשמו באזורים אחרים בארץ. ככלל, אמנם נרשמו עליות מסוימות בביצוע עסקאות נדל"ן יד ראשונה, אם כי מהנתונים עולה כי בהשוואה לאזורים אחרים בארץ, אזור חיפה והקריות בפרט מציג את המגמה הטובה ביותר בכל הקשור ברכישת דירות יד שניה.
אין ספק שלרכישת דירה מקבלן יש הילה מסוימת סביבה. זה נשמע נוצץ, ממש כמו הגשמת החלום ותחושה מיוחדת להיכנס לדירה שזה עתה נבנה. עם זאת, כמו לכל דבר בחיים גם דירה חדשה טומנת בחובה יתרונות וחסרונות, אותם חשוב לקחת בחשבון כשניגשים לעשות עסקה שהיא בין העסקאות וההתחייבויות החשובות שאדם עושה בחייו. חשוב לשים לב להבדלים ולניואנסים, שלא תמיד נראים לעין במבט ראשון.
"כשאדם אומר אני הולך לקנות יד ראשונה, זה תמיד נשמע יותר נוצץ. זה נראה מפתה אבל אף פעם אתה לא באמת תדע מי השכן שיהיה לידך" אומר פטריק אלפסי, בעלים ושותפים בחברת Connection קריות - אנשים ונכסים. "זה דברים שקשה מאוד לדעת בתהליך הקנייה. בדירות חדשות זה קצת רולטה, אף פעם אי אפשר באמת לדעת מה יהיה התמהיל".
זה נכון שלרכישת דירה מקבלן יש יתרונות ברורים: הדירה חדשה, כמו גם התשתיות ובניין המגורים. עם זאת נראה שיש מאחורי הקלעים לא מעט דברים שחומקים מעין הרוכשים הפוטנציאליים. "מבחינת משמעות של רכישת דירת יד שניה מול יד ראשונה, אני חושב שיש דברים שאנשים פשוט לא יודעים" אומר יוסי טל, בעלים משותף בחברת Connection - אנשים ונכסים, שלמעלה מעשור, חי ונושם את עולם הנדל"ן ומלווה זוגות צעירים ומשקיעים כאחד. "כשהולכים לקנות יד ראשונה, יודעים איפה מתחילים אבל לא בדיוק יודעים איך ומתי מסיימים את התהליך. בין התקציב שאתה מציב לעצמך לקנייה לבין מה שבפועל קורה, יש פער משמעותי. בנוסף, יש את עניין האיכלוס שלוקח מספר שנים ואף מתארך, יש את כל הנושא של התב"ע וכדומה. יש הרבה דברים שנשארים לא ידועים. רב הנסתר על הגלוי".
"אנשים באים לקנות יד שניה כדי לחוש את הנכס" אומר מתן אלול, בעלים משותף. ב 10-15 שניות הראשונות הם מרגישים באנרגיות אם הדירה יכולה להיות שלהם, בלי קשר לאיך היא מחולקת, מה האזור שלה ואם היא משופצת או לא. יש הרבה פעמים שהדירה לא משופצת אבל יש פוטנציאל ואותו בנאדם מתחבר אליה. שזה מבחינתי יתרון מאוד גדול בכל העניין של יד שניה".
לבד או עם ליווי?
יותר ממחצית מהדירות שמפורסמות באתרים יד2 ומדלן, הן מטעם מתווכים, וזה לא בכדי. מאתר מדלן עולה כי מודעות שהועלו על ידי מתווכים משיגות את מטרתן מהר יותר בהשוואה למפרסמים פרטיים. זאת מכיוון שלרוב מוצגים פרטים מלאים, הנראות של המודעה טובה יותר, התצלומים מהימנים ולמשרד התיווך יש זמינות גבוהה לתת מענה למתעניינים ברכישה. יתרה מזאת, בעסקאות שמנוהלות על ידי גורם מתווך ישנה פחות התפשרות על המחיר הרצוי, זאת הודות לתמחור ראשוני מדויק וכישורי המשא ומתן של מתווכים.
שוק הנדל"ן רווי שחקנים. מתווכים עצמאיים, סוכנויות, חברות ואנשים פרטיים שמחליטים לצלול אל התהליך. "זה נכון", מסכים אלול, מומחה בליווי וחניכה של סוכנים וגיוס עובדים. "אנשים פרטיים יכולים לנהל משא ומתן לבד מול מוכרים, אבל הם עלולים לתת הצעת מחיר נמוכה מדי ואז ההתקשרות ביניהם עשויה להסתיים שלא לצורך. בדיוק בשביל זה יש סוכנות תיווך מקצועית. כבר במקום, על פי הרקע והמידע שאנחנו נותנים לך, אנחנו יכולים לשפר את המחיר ולהעלות את הסיכוי להיתכנות של עסקה. אחרי שבע שנים של פעילות ומיקוד באזור הקריות, אנחנו בהחלט סוכנות נדל"ן שמספקת את כל השירותים הנדרשים: יש לנו מגוון דירות רחב מה שמאפשר לנו להציע ללקוח את הדירה שהכי תתאים לו. בנוסף, אם מדובר בתוספת להון העצמי של זוג צעיר, אם זה היצע רחב של בעלי מקצוע בתחום השיפוץ, שמאות מוקדמת ומגוון עורכי דין. אנחנו יודעים לתת ללקוח כל דבר שהוא צריך - מהרגע שהגיע אלינו, דרך מעבר על נכסים, משא ומתן וחוזה. ליווי לאורך כל הדרך".
בעוד שניתן למצוא מידע מסוים ברשת, יש להבין כי ידע ומקצועיות זה כוח גדול, וזה הנכס של שלושת השותפים בחברת Connection. "כל הטיפים והידע המקצועי שלנו שכולל ידע נרחב בניהול משא ומתן, ביצוע סקרי שוק, בדיקת מחירים והערכת שווי דירה, היכרות מעמיקה עם השוק, ותק וניסיון של שנים - כל אלו הם דברים שבסופו של דבר אנחנו מעבירים ללקוחות שלנו ועל סמך הידע והניסיון שלנו הם נהנים מכל האינפורמציה כדי להבין מה הם רוצים" מבהיר אלפסי, מומחה בטיפול במשפרי דיור ובנכסי יוקרה. "אנחנו "אנשים ונכסים", מה שמעניין אותנו זה קודם כל הבנאדם. מי הוא, מה הפרופיל שלו, מה חשוב לו, מה בדיוק הוא רוצה ואז אנחנו יודעים לתת לו את כל האינפורמציה שהוא צריך כדי שיוכל לקבל את כל ההחלטות בצורה שקולה ונכונה". אלול מצטרף לדברי אלפסי ומוסיף, "כל לקוח שמגיע, צריך לקבל את החיזוקים ואת הביטחון בתהליך וזה לא לוקח יום-יומיים. זה ליווי שגם יכול לקחת חודש ויותר, טלפונים בשעות הלילה ותמיד להיות שם עבורו. זה לא רק להיות מתווך ויועץ נדל"ן, זה גם להיות פסיכולוג שלו ובאמת לתת לו את כל הביטחון שהוא צריך כדי שהוא ירגיש שהוא עשה עסקה שבאמת היתה טובה לו באותה נקודת זמן". אם כן, נראה כי יש מגוון גורמים המשפיעים על ההחלטה איזו דירה כדאי לרכוש, ולא פחות חשוב, למה חשוב לשים לב בבואנו לבצע עסקת נדל"ן. בואו נעשה סדר איך מוכרים וקונים נכון.
קנייה ומכירה של דירה - איך עושים את זה נכון?
בכל שנה מחירי הנדל"ן שוברים שיאים ועדיין, ממשיכות להתבצע עוד ועוד עסקאות של קנייה ומכירה של דירות. פעם אחת ולתמיד, איך עושים את זה נכון ולמה חשוב לשים לב - המומחים של Connection אנשים ונכסים, עושה לכם סדר.
ככלל, רכישת דירה הינה אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות שאנו עושים במהלך החיים. מה גם שהדירה בה נגור תשפיע באופן ישיר על איכות החיים שלנו ושל משפחתנו. לכן יש לבחון את הדברים לפרטי פרטים על מנת שנוכל להבטיח שעשינו את העסקה הטובה ביותר עבורנו.
כעת נפרט מספר דגשים ופרמטרים שיש לקחת בחשבון כשבאים לבחון האם לקנות דירה מקבלן או דירת יד שניה. ביניהם: בניית הנכס ושטחו, מידת הסיכון ברכישה, תכנון וביצוע שינויים, זמינות ותאריך המסירה, זכויות ורישום בטאבו, חשיבות הסביבה והמיקום, יכולת ההתרשמות.
הבנייה והשטח - קנייה של דירה מקבלן מגיעה בדרך כלל עם סטנדרט בנייה חדש ותשתית חדשה. כלומר שצפוי להיות סיכוי נמוך לתקלות. מצד שני, גם בדירות חדשות מתגלים ליקויי בנייה. עם זאת, במסגרת הבנייה החדשה, אנשים מקבלים דירות עם חדרים קטנים יותר בהשוואה לגודל החדרים בדירות יד שניה. חשוב שלכל אחד מבני הבית יהיה מרחב מחיה מספק.
הסיכון - ברכישת דירה מקבלן, הקונה נחשף למצב הכלכלי של הקבלן, שלא פעם חווה עליות ומורדות, והקונה עשוי לשלם את המחיר. לעתים אף המצב מגיע עד לכדי עירוב בית המשפט.
התכנון - בדירה מקבלן לעתים יותר קל לבצע שינויים, אם כי הקבלן לא תמיד לוקח עליהם אחריות ובדרך כלל זה יהיה כרוך בעלות נוספת מצד הקונה.
המסירה - בדירה מקבלן צפויים לחול עיכובים ממגוון סיבות. איחור במועד מסירת הדירה צפוי להביא לעלייה לא צפויה בהוצאות, כמו הוצאות שקשורות במדד למשל, וזאת מבלי שלקונה עוד יש משהו בידיים אך הוא מוצא את עצמו משלם על כך לאורך זמן. בקניית דירה יד שניה יש יחס ישר בין צפי התשלום למועד המסירה המיועד.
הזכויות - בדירה חדשה מקבלן, עניין הרישום בטאבו בדרך כלל נמשך זמן רב. זאת לעומת דירת יד שניה, בה הרישום בטאבו כבר קיים.
המיקום - רוב הפעמים מרכז העיר כבר מאוכלס ולכן רוב הדירות החדשות נבנות בשכונות המוקמות בשולי העיר. חשוב להבין שבמצב כזה, התשתיות עוד לא הוקמו במלואן, בתי ספר, גנים, צירי תחבורה, ומרכזי קניות אינם בנמצא. לעומת זאת, מי שקונה דירת יד שניה יוכל לקבל דירה באזורים האטרקטיביים ביותר של העיר עם כל התשתיות המפותחות המאפשרות נוחות מקסימלית לדיירים.
הסביבה - בקניית דירה מקבלן, צפויה פגיעה משמעותית באיכות החיים של הדיירים: מפגעי רעש לאורך שעות היום, לכלוך והיעדר תשתיות הכרחיות. זאת מכיוון שדירה חדשה היא חלק מתהליך התחדשות בכל הסביבה שכולל בנייה של כמה בניינים חדשים במקביל, בסביבת המגורים.
הזמינות - לדירה מקבלן צריך לחכות זמן רב ואילו דירת יד שניה זמינה רוב הפעמים בטווח זמן קצר, מספר חודשים עד מיידי.
ההתרשמות - קניית דירה מקבלן מתבססת בעיקר על צפי ותכנון, והרבה פעמים קשה לדעת במדויק מה הולכים לקבל כי לרוב צצים אילוצים, שינויים בתכנון וכדומה. לעומת זאת, בדירת יד שניה אפשר לדעת בדיוק מה מקבלים וזה מאפשר לקונה לקבל החלטות בהתאם.
"מעבר לזה, יש גם את העניין של צווארי בקבוק ביציאה משכונות שנבנו בפרויקטים חדשים" מוסיף אלפסי. "קשה מאוד לצאת בבוקר מהשכונה, לפזר את הילדים ולהמשיך למקום העבודה. הנגישות היא פקטור משמעותי וחשוב לקחת גם אותו בחשבון כשקונים באזור מסוים. היום בסופו של דבר, כל המלחמה זה על הזמן הפנוי שלנו". טל מסכם: "צריך לקחת בחשבון שגם אם אתה קונה היום דירה ביד ראשונה מקבלן, אחרי שביצעת את הרכישה אתה יכול לגלות שמולך בונים בית, בניין נוסף. אז הנוף שראית בהתחלה ומה שדמיינת שיהיה לך מול העיניים כל בוקר, זה לא בהכרח מה שקורה בסוף, למרות שעל זה בנית, תרתי משמע".
בסיכומו של דבר, רכישת דירה היא לא עניין של מה בכך. מדובר בביצוע עסקת נדל"ן בקנה מידה גדול וזה צעד משמעותי. הדבר כרוך בהשלכות רבות לטווח ארוך. לכן, חשוב לעשות את הדברים באופן מושכל, להיות מודעים לכל המשמעויות ולהבין מה הכי נכון לכם. על מנת להבטיח ביצוע עסקה טובה ככל הניתן ובהתאמה מירבית לצרכים והמשאבים של הלקוח, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מיומנים ומנוסים שיוכלו לנהל את התהליך על הצד הטוב ביותר, במקצועיות ואפקטיביות, כדי שאתם תצאו עם העסקה הטובה ביותר עבורכם.
Connection - אנשים ונכסים
שד' משה גושן 4, קרית מוצקין
טלפון: 072-3970278
אתר: https://reconnection.co.il
פייסבוק: https://www.facebook.com/Connection.il
אינסטגרם: https://www.instagram.com/connection_il